Derogación del Decreto Ómnibus implicaciones inmobiliarias

Derogación del Decreto Ley

Actualización legislativa

Tras la derogación del Decreto Ómnibus, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 1/2025, que introduce nuevas medidas en el mercado del alquiler.

Para conocer cómo afecta esta normativa, consulte nuestro artículo: Nueva regulación del alquiler 2025: Cambios en la normativa estatal

Impacto Real de la Derogación de este Decreto en los Propietarios de Viviendas Ocupadas e Inquiokupadas

La derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, conocido como decreto ómnibus, ha cambiado el panorama del sector inmobiliario español. Este decreto, que incluía medidas diseñadas para proteger a colectivos vulnerables durante y después de la pandemia, ha dejado de estar vigente, marcando un antes y un después en las dinámicas legales y sociales del mercado inmobiliario. Las modificaciones que implica esta decisión suponen un cambio significativo en la relación entre propietarios, inquilinos y okupas, con especial impacto en los derechos de los propietarios de viviendas ocupadas o con inquilinos que no pagan.

En este artículo analizamos las principales consecuencias de esta derogación para los propietarios de viviendas ocupadas y para aquellos que enfrentan impagos de renta por parte de sus inquilinos (inquiokupas). Además, explicamos cómo este cambio legislativo influye en la seguridad jurídica y las dinámicas del mercado inmobiliario.

¿Qué Cambia con la Derogación del Decreto?

La derogación del Real Decreto-ley 9/2024 trae consigo un cambio significativo en los procedimientos legales para el desalojo de okupas y inquiokupas, aunque el impacto en cada caso tiene matices distintos. Con esta eliminación, los propietarios recuperan herramientas legales más eficaces para actuar frente a ambos escenarios, ya sea en casos de ocupación ilegal o de impago de rentas bajo un contrato de arrendamiento.

En términos generales, los cambios introducidos agilizan los procesos de desalojo debido a:

Cambios con la Derogación
  1. Eliminación de las evaluaciones de vulnerabilidad:

    • Durante la vigencia del decreto ómnibus, los juzgados estaban obligados a pausar los procedimientos de desalojo si los afectados (okupas o inquiokupas) alegaban estar en situación de vulnerabilidad. Esto implicaba que los servicios sociales debían emitir un informe sobre su situación económica y social antes de continuar con el proceso, lo que generaba largos retrasos.

    • Ahora, los propietarios ya no necesitan esperar dichas evaluaciones, y los jueces pueden autorizar el desalojo basándose exclusivamente en la ocupación ilegal o en el incumplimiento contractual.

  2. Desalojo sin necesidad de garantizar alternativas habitacionales:
    • Bajo las normativas anteriores, los propietarios tenían que demostrar que las personas afectadas, ya fueran okupas vulnerables o inquilinos vulnerables en situación de impago, disponían de una solución habitacional adecuada antes de poder proceder con el desalojo. Este requisito ya no aplica, lo que elimina un obstáculo importante para los propietarios.

  3. Reducción de aplazamientos judiciales:
    • Los afectados solían solicitar prórrogas basándose en su situación económica o social, lo que podía alargar los procedimientos durante meses o incluso años. Con la derogación, estas prórrogas ya no son obligatorias para los jueces, lo que permite que los casos sean tramitados de manera más expedita.

  4. Recuperación de un procedimiento estándar y directo:
    • Antes del decreto ómnibus, los procedimientos legales de desahucio, tanto por ocupación ilegal como por impago, seguían procesos más predecibles y sin excepciones añadidas. La derogación devuelve esta estructura estándar, lo que simplifica y acelera las resoluciones judiciales.
Derogación decreto Okupación Inquiokupación

Diferencias entre los Okupas y los Inquiokupas tras la Derogación

Aunque los cambios generales afectan a ambos casos, las diferencias en la naturaleza de cada situación dan lugar a matices importantes en la forma en que se aplican los procedimientos legales:

Okupas: Fin de las Barreras Legales para el Desalojo

Los okupas, al no tener ningún tipo de relación contractual con el propietario, acceden y permanecen en la vivienda de forma completamente ilegal. Durante la vigencia del decreto ómnibus, incluso estas ocupaciones ilegales podían beneficiarse de ciertas protecciones excepcionales si los okupas lograban demostrar vulnerabilidad. Ahora, con la derogación:

    • Eliminación de la protección por vulnerabilidad social:
      Los okupas ya no pueden alegar situaciones económicas o sociales para evitar o retrasar su desalojo. Esto permite que los jueces emitan órdenes de desalojo basándose únicamente en el hecho de la ocupación ilegal, sin necesidad de evaluar circunstancias personales.

    • Procedimiento penal o civil más ágil:
      Los propietarios pueden optar por presentar una denuncia penal por usurpación (artículo 245.2 del Código Penal) o tramitar un procedimiento civil de desahucio por precario. En ambos casos, los procesos serán más rápidos, ya que no están sujetos a las evaluaciones de vulnerabilidad que antes podían frenar el avance de los casos.

    • Recuperación inmediata del inmueble:
      Elimina la obligación de garantizar soluciones habitacionales para los okupas, lo que facilita que los propietarios retomen el control sobre su propiedad en un plazo más corto.

Inquiokupas: El Regreso de los Desahucios por Impago

Los inquiokupas tienen una relación contractual inicial con el propietario, pero pierden su derecho de uso al incumplir las condiciones del contrato, principalmente el pago de la renta. Hasta ahora, estos inquilinos vulnerables podían acogerse a medidas excepcionales que ralentizaban el desahucio. Tras la derogación del decreto:

    • Eliminación de las moratorias de desahucio por impago:
      Antes, los inquiokupas podían solicitar la suspensión del procedimiento judicial si demostraban su vulnerabilidad económica. Esta protección, que fue creada durante la pandemia para evitar situaciones de desamparo, ya no está vigente, lo que permite a los propietarios proceder con el desalojo sin esperar informes sociales o soluciones alternativas.

    • Menor margen para aplazamientos:
      Sin la obligación de los jueces de conceder prórrogas por motivos de vulnerabilidad, los inquiokupas tienen menos herramientas legales para retrasar su salida de la vivienda.

    • Reclamación de la deuda pendiente:
      Los inquiokupas, al incumplir su contrato de arrendamiento, generan deudas por las rentas impagadas que los propietarios pueden reclamar como parte del proceso de desahucio. Con la agilización de estos procedimientos, los propietarios no solo recuperan la vivienda en menos tiempo, sino que también tienen la posibilidad de exigir el pago de las cantidades adeudadas, incluyendo intereses y costas judiciales, reduciendo el impacto económico del impago.

Impacto General: Menos Obstáculos, Más Seguridad Jurídica

La derogación del decreto ómnibus tiene un impacto significativo en la gestión de desahucios, devolviendo a los propietarios mayor control sobre sus inmuebles. Las diferencias entre okupas e inquiokupas radican principalmente en la naturaleza de su relación con la vivienda:

    • En el caso de los okupas, la ocupación ilegal se tramita como una usurpación o como un desahucio por precario, y el proceso es más directo debido a la ausencia de un contrato legal.

    • En el caso de los inquiokupas, aunque el procedimiento es civil y está ligado a un contrato previo, la eliminación de las protecciones por vulnerabilidad acelera igualmente los tiempos de resolución.
Derogación Decreto

Ambos casos se benefician de un sistema legal más claro y eficiente, que facilita a los propietarios la recuperación de sus inmuebles y permite una mejor gestión de los procesos de desalojo. Este cambio también subraya la necesidad de que las administraciones públicas trabajen en soluciones habitacionales sostenibles, que complementen las medidas legales y ayuden a reducir situaciones de vulnerabilidad habitacional en el futuro.

Derecho de los propietarios con la derogación del decreto

Impacto para los Propietarios: Recuperación de Derechos y Mayor Seguridad Jurídica

La derogación del Real Decreto-ley 9/2024 representa un cambio positivo para los propietarios, que ahora cuentan con herramientas legales más ágiles y eficaces para gestionar sus inmuebles en casos de ocupación ilegal o incumplimientos contractuales. Esto refuerza la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario y reduce el desgaste económico y emocional que muchos propietarios han sufrido.

  1. Recuperación más rápida de las propiedades
    Como hemos explicado anteriormente, con la eliminación de las moratorias y las evaluaciones de vulnerabilidad, los propietarios podrán recuperar sus inmuebles en menor tiempo. Esto beneficia especialmente a los pequeños propietarios, quienes dependen de estos ingresos para su estabilidad económica.

  2. Mayor seguridad jurídica
    De igual forma, como ya se ha mencionado, la derogación refuerza el marco legal, eliminando barreras como las evaluaciones sociales y las prórrogas automáticas, lo que facilita la actuación de los jueces y otorga mayor claridad y previsibilidad a los procedimientos legales.

  3. Menor impacto económico para los propietarios
    La recuperación de las propiedades con mayor rapidez no solo reduce las pérdidas económicas derivadas del impago o la ocupación ilegal, sino que también permite a los propietarios reclamar compensaciones económicas:

    • En el caso de okupas, se pueden exigir indemnizaciones por el uso indebido de la vivienda o por los daños ocasionados, si los hubiera.

    • En el caso de inquiokupas, los propietarios tienen derecho a reclamar las rentas adeudadas, junto con intereses y costas judiciales, minimizando el impacto del incumplimiento contractual.

  4. Beneficios específicos para los pequeños propietarios
    Este cambio legislativo beneficia especialmente a los pequeños propietarios de inmuebles, quienes a menudo carecen de los recursos financieros necesarios para soportar largos procedimientos judiciales o periodos de impago prolongados. Ahora, con procedimientos más ágiles y claros, pueden gestionar sus inmuebles de forma más eficiente y sin tanta incertidumbre.

  5. Un Mercado Inmobiliario con Menos Riesgos
    Con la derogación del decreto ómnibus, los propietarios tienen ahora la posibilidad de enfrentarse a un marco legal que promete facilitar los desalojos de okupas e inquiokupas, ofreciendo un escenario más claro y predecible. Este cambio podría ser un incentivo para que algunos propietarios consideren volver a poner sus inmuebles en alquiler, especialmente aquellos que los retiraron del mercado por temor a los riesgos legales o a la falta de protección jurídica.

    Sin embargo, es posible que muchos propietarios opten por esperar a observar cómo se desarrollan estos cambios en la práctica. La efectividad real de las modificaciones dependerá de cómo se implementen en los procedimientos judiciales y de si se perciben resultados concretos en términos de agilización de los desalojos. Si el nuevo marco demuestra ser eficiente, podría contribuir a reactivar la confianza de los propietarios en el mercado del alquiler. No obstante, por ahora, es probable que prevalezca la cautela mientras se evalúa el impacto real de esta derogación en el día a día del sector inmobiliario.

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