¿Qué es el IRPF o incremento patrimonial?
El impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF o incremento patrimonial, son las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles.
Estas ganancias se deberán declarar en la Renta del ejercicio posterior a la fecha de transmisión. O lo que es lo mismo, tendrás que incluirlo en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
¿Qué tengo qué hacer si he tenido pérdida y no ganancia?
Cuando vendes el inmueble por un importe inferior al valor por el que lo compraste no obtendrás una ganancia por la venta. Por lo que no tendrás que pagar el impuesto, pero sí tendrás que incluirlo en la declaración de la renta.
¿Cómo se calcula el IRPF que pagarás por la venta de tu vivienda?
La ganancia o pérdida se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
Valor de adquisición
- Es el importe por el que se compró la vivienda. A este importe se le restarán los gastos e impuestos (gastos de notaria, ITP o IVA, etc.) que se pagaron en el momento de la adquisición de la vivienda. Así como las inversiones y mejoras que se hayan realizado, siempre que estas sean reformas sustanciales. Ver el enlace gastos no deducibles por mejoras en el inmueble
Ten en cuenta, para realizar el cálculo del IRPF, que si la vivienda hubiese estado arrendada se deberá minorar el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. En otras palabras, se deberá restar las amortizaciones de los gastos que se han deducido en las declaraciones de la renta durante el tiempo que ha estado alquilada. Como, por ejemplo: gastos de comunidad e IBI, etc.
Para realizar este cálculo más complejo, del IRPF o incremento patrimonial, recomendamos consultar con un asesor fiscal especializado.
Valor de transmisión
- Es el importe real por el que se vende el inmueble. A este se le descontará el importe de los gastos e impuestos asociados a la venta. Como, por ejemplo: la Plusvalía municipal, los gastos de la cancelación registral de la hipoteca (si la hubiese) y los honorarios de la agencia inmobiliaria.
No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede resultar reducida al aplicar un régimen transitorio.
Por otro lado, cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo o gratuito (herencia, legado o donación) se aplicarán las reglas anteriores, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Para realizar este cálculo más complejo, del IRPF o incremento patrimonial, recomendamos consultar con un asesor fiscal especializado.
Más detalles sobre Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles en la web de la agencia tributaria
Calcular el tipo impositivo para determinar el importe del IRPF por ganancia patrimonial que se pagará
Una vez determinada la ganancia o pérdida se le deberá aplicar el porcentaje del impuesto. Este ha sido establecido por la agencia tributaria en base a las ganancias obtenidas durante el ejercicio.
La tabla que veremos a continuación es la aprobada en los presupuestos del estado para el año 2021. Por lo que se implementará en la declaración de la renta del año 2022.
| Base liquidable del ahorro (ganancia) | Tipo impositivo (porcentaje) |
| hasta 6.000€ | 19% |
| entre 6.000€ y 50.000€ | 21% |
| entre 50.000€ y 200.000€ | 23% |
| más de 200.000€ | 26% |
El IRPF es un impuesto progresivo por lo que se le aplicará el tipo impositivo (porcentaje) a cada tramo de base liquidable del ahorro (ganancia). Lo vemos en este ejemplo:
Valor de adquisición: 200.000€
Valora de transmisión: 225.000€
Ganancia patrimonial: 25.000€
En el cálculo del tipo impositivo se desglosa la ganancia patrimonial por los tramos especificados en el base liquidable del ahorro. Esto es:
Por una ganancia patrimonial de 25.000€. Los primeros 6.000€ se calcularán al 19%. Y los 19.000€ restantes al 21%. Por lo que hará un total de 5.130€ que se deberá abonar de IRPF por la venta de la vivienda.
¿Tengo que pagar IRPF si voy a comprar otra vivienda?
Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual no tendrás que pagar el IRPF o incremento patrimonial. Solo si utilizas el importe total de la venta para comprar una nueva vivienda que pase a ser tu vivienda habitual.
Mientras que, si no reinviertes el importe total de venta, en la compra de tu nueva vivienda, deberás incluirla en la declaración del IRPF o incremento patrimonial. En este caso solo tendrás que pagar por el importe restante que no hayas invertido.
Esta transacción la deberás realizar dentro de los 2 años siguientes a la venta de tu vivienda. Pero, deberás hacer constar en la declaración de la renta del año siguiente de la venta el importe comprometido a reinvertir.
Más detalles sobre Exención por reinversión de la vivienda habitual en la web de la agencia tributaria
Soy mayor de 65 años ¿tengo que pagar IRPF por la venta de una vivienda?
Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual no estás obligado a realizar el pago del IRPF.
Pero, si vendes una segunda residencia y constituyes una renta vitalicia con un banco o una aseguradora tampoco pagarás IRPF. Para acogerte a esta exención deberás:
- Constituir a tu nombre la renta vitalicia en el plazo de 6 meses desde la venta de la propiedad.
- La cantidad máxima de reinversión en esta renta vitalicia será de 240.000€
- Ésta deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzando a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior.
- Al constituir la renta vitalicia deberás notificar al banco o aseguradora que el importe invertido surge de la venta de un inmueble. Y que deseas acogerte a la exención.
- Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la venta. Únicamente se excluirá del pago del impuesto la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Más detalles sobre Exención por reinversión en rentas vitalicias en la web de la agencia tributaria
Soy no residente fiscal en España ¿Cuándo y cómo tengo que pagar el impuesto del IRPF por la venta de mi vivienda?
Cuando vendes una vivienda sin ser residente fiscal en España el adquiriente del inmueble está obligado a realizar una retención, e ingresarlo en el Tesoro Público, del 3% del precio de venta.
Esta retención se contará a cuenta del pago del impuesto del IRPF o incremento patrimonial que le corresponda abonar al vendedor.
En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.
Si la retención aplicada fuera superior al importe resultante del pago del IRPF correspondiente, se realizaría una devolución por la diferencia. Del mismo modo se aplicaría en el caso de existir pérdida patrimonial.
Para estos casos nosotros siempre recomendamos que sea la gestoría de la notaría donde se realiza la compraventa quien realice todo este trámite. Tanto la retención del 3% del precio de venta, como la presentación del modelo 211 (Impuesto sobre la renta de no residentes. Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente).
