La copropietat, l’habitatge habitual i els usos residencials influeixen més del que sembla. Així es determina avui qui és gran tenidor a Catalunya.
A qui es considera gran tenidor per a l’ITP del 20% a Catalunya?
L’entrada en vigor del nou ITP del 20% a Catalunya ha generat una onada de dubtes entre compradors i propietaris amb més d’un habitatge. Les persones que estan pensant a adquirir un immoble s’enfronten a una pregunta crítica: seran considerades grans tenidores a efectes de l’ITP del 20 % o podran tributar pels tipus generals, que oscil·len entre el 10% i el 13% segons el valor de l’habitatge? Li expliquem com funcionen els nous trams en el nostre article: ITP a Catalunya: tot el que canvia en comprar habitatge aquest 2025.
La clau és saber si s’aplica o no la condició de gran tenidor i, en aquest càlcul, un aspecte concret està generant una confusió especial: s’hi inclou l’habitatge habitual? Aquest dubte és especialment rellevant perquè la definició de gran tenidor per a l’ITP del 20% no coincideix amb la que s’aplica en altres contextos, com el lloguer o els procediments de desnonament.
En un article anterior analitzàvem en profunditat quan s’aplica l’impost del 20 % a Catalunya. En aquesta ocasió, ens centrem en un matís que pot marcar una gran diferència econòmica. Perquè entendre com interpreta aquest criteri la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya —i quins habitatges computen o no— és essencial per anticipar correctament la càrrega fiscal de l’operació.
Què diu la normativa sobre el concepte de gran tenidor per a l’ITP del 20%?
El Decret llei 5/2025, aprovat pel Govern de la Generalitat, va introduir un tipus impositiu del 20 % en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) que s’aplica en determinats casos de compravenda d’habitatge a Catalunya.
Aquest tipus reforçat no afecta tots els compradors, sinó només aquells que són considerats grans tenidors segons els criteris establerts en la legislació vigent. Per tant, abans de saber quin tipus impositiu correspon, convé verificar si el comprador encaixa en la definició de gran tenidor a efectes de l’ITP del 20%.
Tant la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, com la Llei 24/2015, aprovada a Catalunya, defineixen qui pot ser considerat gran tenidor. Segons aquestes normes, una persona s’inclou en aquesta categoria si compleix algun dels criteris següents:
✔ Més de 10 habitatges urbans d’ús residencial,
✔ O una superfície construïda superior a 1.500 m² destinada a habitatge,
✔ O almenys 5 habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat, com és el cas de Barcelona.
Tanmateix, el Decret llei 5/2025 no aclareix expressament si, per assolir aquest llindar i ser considerat gran tenidor a efectes de l’ITP del 20%, s’ha d’incloure també l’habitatge habitual del comprador. I és aquí on entra en joc la interpretació administrativa recent, que veurem en l’apartat següent.
L’habitatge habitual influeix a l’hora de determinar si se’l considera gran tenidor per a l’ITP del 20%?
Davant la manca d’una definició fiscal específica en el Decret llei 5/2025, la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya ha aclarit com s’ha d’interpretar el concepte de gran tenidor a efectes de l’ITP del 20 %. Ho ha fet mitjançant la resolució administrativa 3/2025, publicada el 27 de juny de 2025, coincidint amb l’entrada en vigor del nou tipus impositiu.
Segons aquest criteri, l’habitatge habitual del comprador no s’ha d’incloure en el còmput d’habitatges que determina si una persona física assoleix la condició de gran tenidor a efectes de l’ITP reforçat. És a dir, només es tenen en compte aquells habitatges dels quals se sigui titular i que no estiguin destinats a ús habitual.
Conseqüències fiscals directes
Per exemple: si una persona és titular de quatre habitatges i n’adquireix un cinquè, aquesta nova adquisició activarà la condició de gran tenidor per a l’ITP del 20%. Sempre que cap d’aquests cinc habitatges sigui la seva residència habitual, ja que l’habitatge habitual no s’inclou, a efectes fiscals, dins del recompte d’habitatges per considerar una persona física com a gran tenidor. Això ho sabem, com hem indicat anteriorment, gràcies a la resolució administrativa publicada el 27 de juny de 2025.
L’administració justifica aquesta interpretació diferenciant entre la llar habitual i el patrimoni susceptible de generar rendiment. Incloure l’habitatge habitual, segons Tributs, desvirtuaria l’objectiu de la norma. També es fonamenta en l’article 47 de la Constitució, que protegeix el dret a un habitatge digne.
Ara bé, no totes les situacions són tan clares.
Què passa si comparteix propietats amb altres hereus? O si només té un percentatge d’un habitatge?
Si vol saber amb més detall quins tipus de propietats es tenen en compte per determinar si una persona és considerada gran tenidor —per exemple, en casos de copropietat o habitatges heretats—, li recomanem llegir aquest altre article: Què significa ser gran tenidor a Catalunya.
A continuació, veurem per què aquesta interpretació no s’aplica de la mateixa manera en altres contextos, com ara el lloguer o els procediments de desnonament.
Aquesta interpretació també s’aplica al lloguer o als desnonaments?
No. La interpretació que exclou l’habitatge habitual del còmput només s’aplica a un cas molt concret: la definició de gran tenidor a efectes de l’ITP del 20% introduïda pel Decret llei 5/2025. Fora d’aquest marc fiscal, el concepte s’interpreta d’una altra manera.
En contextos com el lloguer o els procediments de desnonament, no existeix un criteri unificat sobre si s’ha d’incloure o no l’habitatge habitual en el recompte. Mentre que la Generalitat, mitjançant l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, la té en compte en determinats procediments relacionats amb l’habitatge social o amb drets de tempteig i retracte, alguns jutjats han sostingut que no s’ha de computar. Es tracta d’un enfocament diferent del que s’aplica en l’àmbit fiscal, on l’exclusió de l’habitatge habitual sí que ha estat aclarida mitjançant una resolució administrativa.
Dit d’una altra manera, una persona pot no ser considerada gran tenidora a efectes de l’ITP del 20%, però sí ser tractada com a tal si es troba immersa en un procés judicial relacionat amb el lloguer o amb la pèrdua del seu habitatge. Tot depèn del marc legal en què s’apliqui la definició.
Per això, és important tenir clar que el concepte de gran tenidor no és únic ni universal. Canvia segons el context i pot tenir conseqüències molt diferents, ja siguin fiscals, socials o jurídiques.
Gran tenidor, habitatge habitual i ITP
En el moment de comprar un habitatge a Catalunya, no n’hi ha prou amb conèixer el preu ni calcular els impostos habituals. Si ja és propietari d’altres immobles, convé analitzar amb detall si la seva situació s’ajusta o no a la definició —en l’àmbit fiscal— de gran tenidor a efectes de l’ITP del 20 %.
Com hem vist, l’exclusió de l’habitatge habitual pot marcar la diferència entre aplicar el tipus reforçat del 20% o acollir-se als tipus generals de l’ITP, que varien en funció del valor de l’habitatge. Però aquesta interpretació només és vàlida en aquest àmbit concret. En altres contextos, el criteri és diferent, cosa que genera confusió i riscos innecessaris si no s’analitza cada cas amb precisió.
Si està pensant a comprar un altre habitatge i no vol enfrontar-se sol a aquestes decisions —ni a la càrrega fiscal que poden implicar—, a Àliga Real Estate podem acompanyar-lo. No només ens encarreguem de la recerca o la negociació: el nostre equip revisa cada detall perquè l’operació sigui segura, rendible i sense sorpreses. Conegui com treballem als nostres serveis immobiliaris.
I si encara no ha llegit el nostre article sobre què implica ser gran tenidor a Catalunya —segons el nombre d’habitatges, la titularitat o les participacions en copropietat—, més enllà de ser considerat gran tenidor a efectes de l’ITP del 20%, li recomanem consultar-lo: Què significa ser gran tenidor a Catalunya.
