La copropietat, l’habitatge habitual i els usos residencials influeixen més del que sembla. Així es determina avui qui és gran tenidor a Catalunya.
Com calcular la plusvàlua municipal
Aquest article sobre Com calcular la plusvàlua municipal queda obsolet després de la sentència del Tribunal Constitucional (TC) del 26 d’octubre del 2021. On el TC declarava la nul·litat per inconstitucionalitat sobre la fórmula del càlcul de la plusvàlua.
Per saber com es calcula la nova plusvàlua pots veure aquest enllaç a un nou article del nostre blog
Com es calcula la nova Plusvàlua Municipal
Si vol més informació sobre la plusvàlua municipal pot llegir el nostre article Plusvàlua Municipal. Impostos per la venda d’un habitatge
Com calcular la plusvàlua municipal és una pregunta clau quan ha de pagar la plusvàlua en vendre un immoble.
I, així, saber si hi ha hagut un increment en el valor del terreny. O si no n’hi ha hagut i el resultat del càlcul és igual a 0. En definitiva, per saber l’import que haurà de pagar en el moment de la venda.
Abans de continuar he d’especificar que en aquest article ens centrem en el municipi de la ciutat de Barcelona. En aquest article ens centrem en el municipi de la ciutat de Barcelona. Atès que cada ajuntament té els seus percentatges per realitzar el càlcul de la plusvàlua. Per tant, si el seu habitatge es troba en un altre municipi li aconsellem que es dirigueixi a la pàgina web del seu ajuntament. D’aquesta manera esbrinarà els percentatges corresponents.
Càlcul de la plusvàlua municipal
La primera cosa que haurà de tenir en compte a l’hora de calcular la plusvàlua municipal és el valor del terreny en el moment de la transmissió. Seguit dels anys que fa que la persona transmissora n’ha estat propietària, el màxim d’anys a calcular és 20.
Aquest valor del terreny pot figurar al rebut del pagament de l’IBI. Però si no hi figura podrà fer la consulta a la seu de cadastre.
Import resultant
L’import es determina després de multiplicar el valor del terreny pel nombre d’anys que ha estat propietari de l’habitatge. I pel percentatge anual indicat a la taula que veurà a continuació. Al resultat se li aplica el tipus impositiu del 30%. El tipus impositiu és la taxa percentual que s’aplica a la base imposable per obtenir la quota tributària.
- Si el període és inferior a un any, s’aplica el percentatge del 4% anual en funció dels mesos complets, a excepció de les herències, en què només es consideren els anys complets.
- Si el període impositiu és superior a l’any, cal seguir aquesta taula:
| Quotes a pagar | |
| Període | Percentatge mensual a aplicar |
| Període de fins a 5 anys | 3,7% |
| Període de fins a 10 anys | 3,5% |
| Període de fins a 15 anys | 3,1% |
| Període de fins a 20 anys | 2,8% |
| Període de fins a 5 anys | 3,7% |
| Període de fins a 10 anys | 3,5% |
| Període de fins a 15 anys | 3,1% |
Aquests percentatges són aplicables en funció dels mesos complets.
Excepte en el cas de les transmissions mortis causa, en què el període impositiu sigui inferior a un any:
| Quotes a pagar | |
| Període | Percentatge mensual a aplicar |
| 1 mes | 0,33% |
| 2 mesos | 0,66% |
| 3 mesos | 1% |
| 4 mesos | 1,33% |
| 5 mesos | 1,66% |
| 6 mesos | 2% |
| 7 mesos | 2,33% |
| 8 mesos | 2,66% |
| 9 mesos | 3% |
| 10 mesos | 3,33% |
| 11 mesos | 3,66% |
| 12 mesos (1 any) | 4% |
Quan la persona transmitent ha adquirit el terreny en quotes o porcions en diferents dates.
Es consideren tantes bases imposables com dates d’adquisició. S’aplica de la manera següent:
- El valor del terreny es calcula en proporció a la quota o fracció adquirida a cada data.
- A cadascuna de les parts s’hi aplica el percentatge d’increment que correspon a cada període.
Valor cadastral
El valor cadastral és un valor administratiu fixat objectivament per a cada bé immoble i que resulta de l’aplicació dels criteris de valoració recollits a la Ponència de valors del municipi corresponent.
És per això que per determinar el valor cadastral d’un immoble se sol tenir en consideració la localització, el cost d’execució més les despeses de producció i els seus beneficis, així com les circumstàncies i els valors del mercat, etc.
Tipus de valors cadastrals
Hi ha 2 tipus de valors cadastrals que es podrien confondre, el valor cadastral del terreny i el valor cadastral total. La diferència entre tots dos és que aquest últim és la suma del valor del terreny més el valor de construcció de l’immoble.
En relació amb la diferenciació entre el valor cadastral del terreny i el valor cadastral total, s’ha pronunciat el Tribunal Suprem amb la sentència del 4 de febrer de 2021. En aquesta, resol el recurs de cassació número 4847/2019, on determina si és vàlid utilitzar el valor cadastral del terreny en lloc del valor cadastral total.
És molt important que tingui en compte que si fa el càlcul sobre la base d’aquests percentatges i valors que indiquem en aquest article, obtingut de la pàgina web de l’Ajuntament de Barcelona. I aquest resultat, de l’import a abonar pel càlcul de la plusvàlua, difereix de l’import resultant que l’indica l’autoliquidació de l’impost. Li aconsellem que aboni el valor de l’impost que figura a l’autoliquidació i posteriorment faci les al·legacions oportunes a l’ajuntament. Si no ho fa així, i abone l’import resultant del càlcul mitjançant aquests percentatges, l’agència tributària de l’ajuntament podria reclamar-li la diferència entre els dos resultats amb un recàrrec.
