Actualització legislativa
A conseqüència de la derogació del Decret Òmnibus, el Govern va aprovar el Reial decret llei 1/2025, que introdueix noves mesures al mercat del lloguer .
Per conèixer com afecta aquesta normativa, consulteu el nostre article: Nova regulació del lloguer 2025: Canvis a la normativa estatal
Impacte Real de la Derogació d'aquest Decret en els Propietaris d'Habitatges Ocupats i Inquiokupats
La derogació del Reial decret llei 9/2024, de 23 de desembre , conegut com a decret òmnibus, ha canviat el panorama del sector immobiliari espanyol. Aquest decret, que incloïa mesures dissenyades per protegir col·lectius vulnerables durant i després de la pandèmia, ha deixat d’estar vigent, marcant un abans i un després a les dinàmiques legals i socials del mercat immobiliari. Les modificacions que implica aquesta decisió suposen un canvi significatiu en la relació entre propietaris, llogaters i okupes, amb especial impacte en els drets dels propietaris d’habitatges ocupats o amb llogaters que no paguen.
En aquest article analitzem les conseqüències principals d’aquesta derogació per als propietaris d’habitatges ocupats i per a aquells que enfronten impagaments de renda per part dels seus llogaters (inquiokupes). A més, expliquem com aquest canvi legislatiu influeix en la seguretat jurídica i les dinàmiques del mercat immobiliari.
Què Canvia amb la Derogació del Decret?
La derogació del Reial decret llei 9/2024 comporta un canvi significatiu en els procediments legals per al desallotjament d’okupes i inquiokupes, encara que l’impacte en cada cas té matisos diferents. Amb aquesta eliminació, els propietaris recuperen eines legals més eficaces per actuar davant dels dos escenaris, ja sigui en casos d’ocupació il·legal o d’impagament de rendes sota un contracte d’arrendament.
En termes generals, els canvis introduïts agilitzen els processos de desallotjament degut a:

- Eliminació de les avaluacions de vulnerabilitat :
- Durant la vigència del decret òmnibus, els jutjats estaven obligats a pausar els procediments de desallotjament si els afectats (okupes o inquiokupes) al·legaven estar en situació de vulnerabilitat. Això implicava que els serveis socials havien d’emetre un informe sobre la seva situació econòmica i social abans de continuar amb el procés, cosa que generava llargs retards.
- Ara, els propietaris ja no necessiten esperar aquestes avaluacions, i els jutges poden autoritzar el desallotjament basant-se exclusivament en l’ocupació il·legal o l’incompliment contractual.
- Desallotjament sense necessitat de garantir alternatives habitacionals :
- Sota les normatives anteriors, els propietaris havien de demostrar que les persones afectades, ja fossin okupes vulnerables o llogaters vulnerables en situació d’impagament, disposaven d’una solució habitacional adequada abans de poder procedir amb el desallotjament. Aquest requisit ja no aplica, cosa que elimina un obstacle important per als propietaris.
- Reducció d’ajornaments judicials :
- Els afectats solien sol·licitar pròrrogues basant-se en la seva situació econòmica o social, cosa que podia allargar els procediments durant mesos o fins i tot anys. Amb la derogació, aquestes pròrrogues ja no són obligatòries per als jutges, cosa que permet que els casos siguin tramitats de manera més expedita.
- Recuperació d’un procediment estàndard i directe :
- Abans del decret òmnibus, els procediments legals de desnonament, tant per ocupació il·legal com per impagament, seguien processos més predictibles i sense excepcions afegides. La derogació torna aquesta estructura estàndard, cosa que simplifica i accelera les resolucions judicials.

Diferències entre els Okupes i els Inquiokupes després de la Derogació
Tot i que els canvis generals afecten ambdós casos, les diferències en la naturalesa de cada situació donen lloc a matisos importants en la manera com s’apliquen els procediments legals:
Okupes: Fi de les Barreres Legals per al Desallotjament
Els okupes, en no tenir cap mena de relació contractual amb el propietari, accedeixen i romanen a l’habitatge de forma completament il·legal. Durant la vigència del decret òmnibus, fins i tot aquestes ocupacions il·legals podien beneficiar-se de certes proteccions excepcionals si els okupes aconseguien demostrar vulnerabilitat. Ara, amb la derogació:
-
- Eliminació de la protecció per vulnerabilitat social:
Els okupes ja no poden al·legar situacions econòmiques o socials per evitar o endarrerir el desallotjament. Això permet que els jutges emetin ordres de desallotjament basant-se únicament en el fet de l’ocupació il·legal, sense necessitat d’avaluar circumstàncies personals. - Procediment penal o civil més àgil:
Els propietaris poden optar per presentar una denúncia penal per usurpació (article 245.2 del Codi Penal) o tramitar un procediment civil de desnonament per precari. En tots dos casos, els processos seran més ràpids, ja que no estan subjectes a les avaluacions de vulnerabilitat que abans podien frenar l’avenç dels casos. - Recuperació immediata de limmoble:
Elimina l’obligació de garantir solucions habitacionals per als okupes, cosa que facilita que els propietaris reprenguin el control sobre la seva propietat en un termini més curt.
- Eliminació de la protecció per vulnerabilitat social:
Inquiokupes: El Retorn dels Desnonaments per Impagament
Els inquiokupes tenen una relació contractual inicial amb el propietari, però perden el dret d’ús en incomplir les condicions del contracte, principalment el pagament de la renda. Fins ara, aquests llogaters vulnerables podien acollir-se a mesures excepcionals que alentien el desnonament. Després de la derogació del decret:
-
- Eliminació de les moratòries de desnonament per impagament:
Abans, els inquiokupes podien sol·licitar la suspensió del procediment judicial si demostraven la vulnerabilitat econòmica. Aquesta protecció, que va ser creada durant la pandèmia per evitar situacions de desemparament, ja no és vigent, cosa que permet als propietaris procedir amb el desallotjament sense esperar informes socials o solucions alternatives. - Menor marge per a ajornaments:
Sense l’obligació dels jutges de concedir pròrrogues per motius de vulnerabilitat, els inquiokupes tenen menys eines legals per endarrerir la sortida de l’habitatge. - Reclamació del deute pendent:
Els inquiokupes, en incomplir el contracte d’arrendament, generen deutes per les rendes impagades que els propietaris poden reclamar com a part del procés de desnonament. Amb l’agilització d’aquests procediments, els propietaris no només recuperen l’habitatge en menys temps, sinó que també tenen la possibilitat d’exigir el pagament de les quantitats degudes, incloent-hi interessos i costes judicials, i reduir l’impacte econòmic de l’impagament.
- Eliminació de les moratòries de desnonament per impagament:
Impacte General: Menys Obstacles, Més Seguretat Jurídica
La derogació del decret òmnibus té un impacte significatiu en la gestió de desnonaments, tornant als propietaris més control sobre els seus immobles. Les diferències entre okupes i inquiokupes rauen principalment en la naturalesa de la seva relació amb l’habitatge:
-
- En el cas dels okupes, l’ocupació il·legal es tramita com una usurpació o com un desnonament per precari, i el procés és més directe a causa de l’absència d’un contracte legal.
- En el cas dels inquiokupes, encara que el procediment és civil i està lligat a un contracte previ, l’eliminació de les proteccions per vulnerabilitat accelera igualment els temps de resolució.

Tots dos casos es beneficien d’un sistema legal més clar i eficient, que facilita als propietaris la recuperació dels seus immobles i permet una gestió millor dels processos de desallotjament. Aquest canvi també subratlla la necessitat que les administracions públiques treballin en solucions habitacionals sostenibles, que complementin les mesures legals i ajudin a reduir situacions de vulnerabilitat habitacional en el futur.

Impacte per als Propietaris: Recuperació de Drets i Major Seguretat Jurídica
La derogació del Reial decret llei 9/2024 representa un canvi positiu per als propietaris, que ara compten amb eines legals més àgils i eficaces per gestionar els seus immobles en casos d’ocupació il·legal o incompliments contractuals. Això reforça la seguretat jurídica al mercat immobiliari i redueix el desgast econòmic i emocional que molts propietaris han patit.
- Recuperació més ràpida de les propietats
Com hem explicat anteriorment, amb l’eliminació de les moratòries i les avaluacions de vulnerabilitat, els propietaris podran recuperar els immobles en menys temps. Això beneficia especialment els petits propietaris, que depenen d’aquests ingressos per a la seva estabilitat econòmica. - Major seguretat jurídica
De la mateixa manera, com ja s’ha esmentat, la derogació reforça el marc legal, eliminant barreres com les avaluacions socials i les pròrrogues automàtiques, cosa que facilita l’actuació dels jutges i atorga més claredat i previsibilitat als procediments legals. - Menor impacte econòmic per als propietaris
La recuperació de les propietats amb més rapidesa no només redueix les pèrdues econòmiques derivades de l’impagament o l’ocupació il·legal, sinó que també permet als propietaris reclamar compensacions econòmiques:- En el cas d’okupes, es poden exigir indemnitzacions per l’ús indegut de l’habitatge o pels danys ocasionats, si n’hi hagués.
- En cas d’inquiokupes, els propietaris tenen dret a reclamar les rendes degudes, juntament amb interessos i costes judicials, minimitzant l’impacte de l’incompliment contractual.
- Beneficis específics per als petits propietaris
Aquest canvi legislatiu beneficia especialment els petits propietaris d’immobles , que sovint no tenen els recursos financers necessaris per suportar llargs procediments judicials o períodes d’impagament prolongats. Ara, amb procediments més àgils i clars, poden gestionar els seus immobles de manera més eficient i sense tanta incertesa. - Un Mercat Immobiliari amb Menys Riscos
Amb la derogació del decret òmnibus, els propietaris tenen ara la possibilitat d’enfrontar-se a un marc legal que promet facilitar els desallotjaments d’okupes i inquiokupes , oferint un escenari més clar i predictible. Aquest canvi podria ser un incentiu perquè alguns propietaris considerin tornar a posar els seus immobles de lloguer, especialment aquells que els van retirar del mercat per por als riscos legals oa la manca de protecció jurídica.No obstant això, és possible que molts propietaris optin per esperar a observar com es desenvolupen aquests canvis a la pràctica. L’efectivitat real de les modificacions dependrà de com s’implementin en els procediments judicials i de si es perceben resultats concrets en termes d’agilitació dels desallotjaments. Si el nou marc demostra ser eficient, podria contribuir a reactivar la confiança dels propietaris al mercat del lloguer . Tot i això, per ara, és probable que prevalgui la cautela mentre s’avalua l’impacte real d’aquesta derogació en el dia a dia del sector immobiliari.
Necessita ajuda per gestionar els seus immobles de lloguer?
Amb els recents canvis legals, aquest és el moment ideal per comptar amb un equip de professionals que us ajudi a maximitzar el rendiment de les seves propietats i protegir els seus drets com a propietari. A Àliga Real Estate, som experts en el mercat de lloguer i us oferim un servei integral per gestionar els seus immobles de forma segura i eficient.
Descobriu com us podem ajudar amb els Serveis de lloguer d’Àliga Real Estate