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¿Es legal vender por debajo del valor de referencia de Catastro?
Vender por debajo del valor de referencia puede parecer una decisión arriesgada cuando se enfrenta a la incertidumbre sobre las posibles consecuencias con Hacienda. Seguramente usted, como propietario, ya ha experimentado la inquietud que supone fijar un precio inferior al valor oficial asignado por Catastro, preguntándose si realmente es legal hacerlo y qué pasos debería seguir para evitar posibles sanciones.
En este artículo le explicamos en qué casos específicos está justificada esta práctica, qué documentación necesitará presentar para evitar complicaciones legales y cómo actuar con seguridad frente a posibles revisiones por parte de Hacienda. Continúe leyendo y obtenga la tranquilidad que busca para completar su venta con total confianza.
¿Qué implica vender por debajo del valor de referencia?
Vender por debajo del valor de referencia de Catastro despierta muchas dudas precisamente porque implica tomar decisiones frente a un valor oficial fijado por la Administración. Esta situación lleva a muchos propietarios a cuestionarse qué dice exactamente la normativa actual al respecto y cuáles podrían ser los riesgos reales de fijar un precio inferior.
La ley establece que el valor de referencia de Catastro es la base mínima para el cálculo de impuestos en operaciones como compraventas, herencias o donaciones. Esto no significa automáticamente que sea ilegal vender por debajo de dicho valor, pero sí implica que, si lo hace, debe estar preparado para justificar claramente por qué lo ha hecho, especialmente ante una posible revisión por parte de Hacienda.
Si no realiza correctamente este proceso, los riesgos pueden ser importantes. Hacienda podría entender que existe una infravaloración intencionada del inmueble, aplicando revisiones tributarias, exigiendo el pago de impuestos adicionales, o incluso imponiendo sanciones económicas por declarar un precio que considere injustificadamente bajo. Por tanto, es esencial que, si decide vender por debajo del valor oficial, conozca con precisión cómo justificar su decisión de forma transparente y adecuada.
A continuación, explicamos cómo afrontar esta situación para minimizar riesgos y garantizar que su operación sea legalmente segura.
¿En qué casos se puede justificar una venta por debajo del valor de referencia?
Aunque la normativa no prohíbe expresamente vender por debajo del valor de referencia de Catastro, hacerlo sin una justificación sólida puede derivar en comprobaciones por parte de Hacienda. Por eso, conocer las situaciones que podrían respaldar legalmente un precio inferior resulta fundamental para minimizar riesgos.
1. Estado del inmueble: deterioro, reformas necesarias o condiciones particulares
Uno de los motivos más aceptados para justificar un precio de venta inferior es el estado real de la vivienda. Inmuebles con graves deficiencias estructurales, humedades, instalaciones obsoletas o necesidad evidente de reformas suelen tener un valor de mercado sensiblemente inferior al valor de referencia. En estos casos, es importante contar con documentación técnica que lo respalde, como informes de arquitecto, fotografías o presupuestos de reparación.
2. Condiciones especiales de venta: herencias, divorcios o situaciones de urgencia
Aunque desde el punto de vista fiscal la urgencia del vendedor (por motivos personales, económicos o legales) no es un criterio que Hacienda tenga en cuenta por sí solo, en la práctica muchas ventas se cierran con precios por debajo del valor de referencia debido a estas circunstancias. Si se da este caso, es recomendable poder demostrar la existencia de esa situación (por ejemplo, una orden judicial en caso de divorcio, una renuncia hereditaria o una ejecución hipotecaria) para acompañar la justificación del precio.
3. Valor de referencia incorrecto o desajustado
En ocasiones, el valor de referencia asignado no se corresponde con la realidad del inmueble ni con los precios actuales de mercado en la zona. Aunque se trata de un valor calculado por la Dirección General del Catastro a partir de datos de compraventas registradas, pueden existir errores o desajustes significativos. En estos casos, puede iniciarse un procedimiento para impugnarlo o para justificar documentalmente que el valor real de mercado —en función del estado, ubicación concreta o singularidad del inmueble— es inferior al valor de referencia. Esto no anula automáticamente el valor asignado, pero permite defender la operación si Hacienda la revisa.
Cómo vender por debajo del valor de referencia sin problemas con Hacienda
Si ha decidido vender su propiedad por debajo del valor de referencia de Catastro, es fundamental hacerlo con transparencia y preparación. La clave está en documentar correctamente la operación y anticiparse a una posible revisión. A continuación, le explicamos qué necesita y qué errores conviene evitar para que la venta no le genere complicaciones fiscales.
1. Reúna toda la documentación que justifique el precio de venta
Contar con pruebas objetivas que respalden el valor acordado es esencial. Algunos documentos útiles pueden ser:
🔹Informes técnicos o periciales que acrediten el estado del inmueble.
🔹Presupuestos de reforma o reparación.
🔹Fotografías que muestren el deterioro u obsolescencia.
🔹Certificados de cargas, ocupación o cualquier circunstancia que afecte al valor.
🔹Tasaciones independientes realizadas por profesionales cualificados.
🔹Comparativas de ventas reales de inmuebles similares en la misma zona.
Mientras más sólido y específico sea el respaldo documental, mayor será su capacidad para defender el precio pactado en caso de revisión.
2. Cómo justificar legalmente el precio ante la Administración
Si Hacienda inicia una comprobación de valores, usted podrá presentar alegaciones dentro del plazo establecido. En ese momento, deberá aportar la documentación mencionada junto con una explicación razonada del motivo por el cual el precio de venta se situó por debajo del valor de referencia.
Además, es recomendable que esa justificación no se improvise. Si sabe desde el inicio que el precio quedará por debajo del valor de referencia, puede incorporar en la escritura de compraventa una mención expresa a las circunstancias que lo motivan, lo que aportará coherencia y transparencia ante cualquier revisión posterior.
3. Errores frecuentes que debe evitar
🔹 No justificar nada: El principal error es no aportar ningún documento y limitarse a alegar que “ese era el precio de mercado”.
🔹 Confundir valor catastral con valor de referencia: Son conceptos distintos, y solo el valor de referencia se utiliza como base mínima de tributación. En nuestro artículo Valor catastral y valor de referencia de Catastro para entender cómo afectan a la venta de su vivienda explicamos la diferencia
🔹 Basarse en opiniones personales: Afirmar que “la zona está bajando” o que “otros pisos también se venden por menos” no tiene fuerza probatoria si no se acompaña de datos objetivos.
🔹 Esperar a que Hacienda actúe: Siempre es preferible anticiparse y tener preparada la documentación, en lugar de reaccionar con prisas cuando ya ha comenzado un procedimiento de comprobación.
Cómo le afecta vender por debajo del valor de referencia al comprador
Cuando una vivienda se vende por un precio inferior al valor de referencia de Catastro, no solo el vendedor puede enfrentarse a revisiones fiscales. El comprador también puede verse afectado, especialmente en lo relativo al pago de impuestos.
1. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula según el valor de referencia
La normativa establece que el ITP se debe liquidar tomando como base el valor más alto entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Es decir, si la compraventa se formaliza por 580.000 €, pero el valor de referencia es de 600.000 €, el comprador deberá pagar el impuesto sobre los 600.000 €, salvo que justifique adecuadamente que el valor real de mercado es inferior.
2. Riesgo de revisión y liquidación complementaria
Si se liquida el ITP sobre el precio escriturado, siendo este inferior al valor de referencia, la Administración puede iniciar una comprobación y exigir el pago del impuesto calculado sobre el valor más alto, añadiendo intereses de demora y, en algunos casos, sanciones. Esta situación puede generar un coste inesperado para el comprador y dilatar el proceso de cierre fiscal de la operación.
3. ¿Qué se recomienda hacer?
Para evitar sanciones o recargos, lo más prudente en estos casos es liquidar el ITP utilizando como base el valor de referencia, si este es superior al precio de compra. Posteriormente, si se dispone de documentación sólida que justifique que el valor real del inmueble es inferior, es posible presentar una solicitud de devolución por ingresos indebidos, acompañada de tasaciones, informes técnicos u otras pruebas objetivas.
Aunque este procedimiento requiere algo más de tiempo, permite proteger al comprador frente a eventuales penalizaciones y ofrece la posibilidad de recuperar parte del importe pagado si se demuestra que el valor de mercado era efectivamente más bajo.
Antes de cerrar una venta por debajo del valor de referencia
Vender por debajo del valor de referencia de Catastro es posible, pero requiere actuar con cautela. No basta con pactar un precio; es necesario saber en qué situaciones está justificado, cómo documentarlo correctamente y qué implicaciones puede tener tanto para usted como para el comprador.
Si se encuentra en esta situación, disponer de los argumentos adecuados y preparar bien la operación le permitirá evitar conflictos con la Administración y avanzar con mayor tranquilidad en el proceso de venta.
En Àliga Real Estate contamos con la experiencia y los recursos necesarios para acompañarle en todo el proceso, con especial atención a los aspectos legales y documentales. Conozca nuestros servicios inmobiliarios.
