Copropiedad, vivienda habitual y usos residenciales influyen más de lo que parece. Así se determina hoy quién es gran tenedor en Cataluña.
Cómo evitar las consecuencias fiscales del valor de referencia
Las consecuencias fiscales del valor de referencia son una preocupación cada vez más habitual entre propietarios que han vendido —o están a punto de vender— su vivienda por debajo de ese valor oficial que Catastro asigna a los inmuebles. Aunque se trata de un dato administrativo, su impacto fiscal es muy real. Muchos vendedores descubren demasiado tarde que Hacienda puede considerar su operación como una infravaloración y, en consecuencia, iniciar una revisión, exigir un pago acorde al valor más elevado o incluso imponer sanciones económicas.
En este artículo analizamos las implicaciones fiscales de este tipo de compraventas, los impuestos que pueden verse afectados, cómo actúa la Administración y qué medidas conviene tener en cuenta si desea evitar complicaciones posteriores.
Qué pasa si Hacienda detecta una venta por debajo del valor de referencia
Cuando el precio de venta de una vivienda es inferior al valor de referencia de Catastro, la operación puede levantar sospechas fiscales. Aunque este valor no siempre refleja el mercado real, la Administración lo considera una base mínima para calcular impuestos como el ITP, Sucesiones y Donaciones o Patrimonio. Por eso, una diferencia notable sin justificación puede exponer al contribuyente a las consecuencias fiscales del valor de referencia, que incluyen liquidaciones complementarias e incluso sanciones.
Riesgo de comprobación de valores
Uno de los efectos más habituales dentro de las consecuencias fiscales del valor de referencia es la comprobación de valores. Este procedimiento permite a Hacienda verificar si el importe declarado en la escritura se ajusta al que considera fiscalmente correcto. Si no es así, puede emitir una liquidación complementaria reclamando impuestos adicionales e intereses de demora.
Qué se interpreta como infravaloración
No toda diferencia entre el precio de venta y el valor de referencia implica infravaloración, pero Hacienda puede interpretar que se ha declarado un valor inferior con el objetivo de pagar menos impuestos. En estos casos, además del ajuste fiscal, el contribuyente podría enfrentarse a sanciones, especialmente si se considera que ha existido ocultación o falta de diligencia.
Impuestos afectados por el valor de referencia: qué tener en cuenta
Una de las consecuencias fiscales del valor de referencia que más preocupan tanto a vendedores como compradores es el posible impacto directo sobre los impuestos que deben liquidarse tras la operación. Aunque cada caso debe analizarse según las circunstancias concretas, hay dos figuras impositivas clave que pueden verse afectadas: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que corresponde al comprador, y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que afecta al vendedor.
ITP: el comprador puede pagar más impuestos de lo esperado
Una de las consecuencias fiscales del valor de referencia más relevantes para el comprador es el posible ajuste en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo se liquida sobre la base más alta entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Por tanto, si la vivienda se adquiere por un importe inferior al valor oficial y es usa este importe como base para el pago del impuesto, la Agencia Tributaria autonómica puede emitir una liquidación complementaria reclamando el impuesto correspondiente, más intereses de demora.
Por ejemplo, si una vivienda se compra por 700.000 €, pero el valor de referencia es de 800.000 €, la Agencia Tributaria puede exigir el pago del ITP sobre esta última cifra. Desde junio de 2025, en Cataluña este impuesto se calcula aplicando tipos progresivos, tal como explicamos en este artículo: ITP en Cataluña
Veamos el impacto real de esta diferencia:
– Si se aplica el valor de referencia (800.000 €):
10 % sobre los primeros 600.000 € → 60.000 €
11 % sobre los 200.000 € restantes → 22.000 €
Total ITP exigido: 82.000 €
– Si se liquida el impuesto sobre el precio escriturado (700.000 €):
10 % sobre los primeros 600.000 € → 60.000 €
11 % sobre los 100.000 € restantes → 11.000 €
Total ITP autoliquidado: 71.000 €
Diferencia: 11.000 € más intereses de demora, y en ciertos casos, una posible sanción.
¿Cuándo puede haber sanción en el ITP?
Aunque no siempre se aplica, Hacienda puede imponer una sanción si considera que ha habido falta de diligencia o intención de reducir de forma indebida el pago del impuesto. Los supuestos más frecuentes incluyen:
✔ Liquidar el ITP sobre un valor inferior.
✔ No responder a un requerimiento de información o hacerlo fuera de plazo.
✔ Presentar datos inexactos o claramente erróneos.
✔ Reincidir o actuar con una intención evidente de ocultación.
Según la Ley General Tributaria, la sanción puede oscilar entre el 50 % y el 150 % del importe no ingresado, en función de la gravedad del caso. Esta es una de las consecuencias fiscales del valor de referencia.
Para evitar tanto recargos como posibles sanciones, lo más recomendable es liquidar el ITP utilizando el valor de referencia como base. Y si se considera que este no refleja el valor real de mercado, es posible presentar después una reclamación con pruebas sólidas que justifiquen el precio pactado.
IRPF: Hacienda puede ajustar la ganancia patrimonial
Otra de las consecuencias fiscales del valor de referencia que debe tener en cuenta el vendedor es su impacto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En una compraventa, el vendedor debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos asociados).
Sin embargo, cuando se vende por debajo del valor de referencia, la Agencia Tributaria puede considerar que el precio declarado no refleja el valor del inmueble e iniciar una comprobación. Aunque el IRPF se declara conforme al precio efectivamente satisfecho —tal como establece el artículo 35 de la Ley del IRPF—, si la Administración detecta indicios de simulación o discordancia con los valores que maneja (incluido el valor de referencia), puede imputar una ganancia superior si no se justifica adecuadamente el importe declarado.
Además del ajuste, el riesgo añadido es que se interprete como una forma de eludir impuestos o blanquear capital, lo que podría derivar en una inspección o incluso en sanciones.
Ejemplo práctico de otra de las consecuencias fiscales del valor de referencia: ajuste en el IRPF por vender por debajo de dicho valor
Imaginemos que una persona compró una vivienda en 2012 por 400.000 € y, en 2025, la vende por 700.000 €. Sin embargo, el valor de referencia de Catastro en ese momento es de 800.000 €. Veamos qué puede ocurrir si Hacienda considera que el precio de venta está por debajo del valor real.
– Precio de adquisición: 400.000 €
– Precio escriturado de venta: 700.000 €
– Ganancia patrimonial declarada: 300.000 €
El IRPF se calcula aplicando tramos progresivos sobre la ganancia:
– 19 % para los primeros 6.000 €
– 21 % de 6.000,01 € a 50.000 €
– 23 % de 50.000,01 € a 200.000 €
– 27 % de 200.000,01 € a 300.000 €
– 28 % a partir de 300.000,01 €
IRPF sobre 300.000 € (venta declarada):
– 6.000 € al 19 % = 1.140 €
– 44.000 € al 21 % = 9.240 €
– 150.000 € al 23 % = 34.500 €
– 100.000 € al 27 % = 27.000 €
Total aproximado: 71.880 €
Supongamos que Hacienda considera que el precio de venta no refleja el valor del inmueble y decide iniciar una comprobación. Si el contribuyente no aporta una justificación sólida, la Administración podría imputar como valor de transmisión el valor de referencia.
Nueva ganancia patrimonial:
800.000 € – 400.000 € = 400.000 €
IRPF sobre 400.000 € (valor de referencia):
– 6.000 € al 19 % = 1.140 €
– 44.000 € al 21 % = 9.240 €
– 150.000 € al 23 % = 34.500 €
– 200.000 € al 27 % = 54.000 €
Total aproximado: 98.880 €
Diferencia reclamada por Hacienda: 27.000 € más intereses de demora.
Y si detecta ocultación u omisión deliberada, podría sumar una sanción según lo establecido en la Ley General Tributaria.
La coherencia entre datos es clave para evitar las consecuencias fiscales del valor de referencia
Cuando el precio escriturado no se ajusta al valor de referencia, tanto en el ITP como en el IRPF, el riesgo de revisión fiscal aumenta. La Agencia Tributaria —autonómica o estatal, según el caso— puede detectar fácilmente discrepancias entre las escrituras, los valores catastrales y las autoliquidaciones. Si el valor declarado en la operación es inferior al valor de referencia de catastro, la Administración, con toda probabilidad, iniciará una comprobación de valores.
Por eso es fundamental actuar con previsión. Justificar el precio de venta, mantener la coherencia en toda la documentación y contar con argumentos sólidos ayudará a minimizar las consecuencias fiscales del valor de referencia. En nuestro artículo ¿Es legal vender por debajo del valor de referencia de Catastro? explicamos en qué casos está justificada esta práctica, qué documentación puede necesitar y cómo actuar ante una revisión.
Cómo actúa Hacienda en una comprobación de valores
Si la Administración considera que el precio declarado en la escritura no refleja el valor real del inmueble, puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores. Este proceso puede activarse tanto para el comprador (en el caso del ITP) como para el vendedor (en el IRPF), y sigue un cauce administrativo concreto que conviene conocer.
Proceso paso a paso
1. Inicio del procedimiento
El contribuyente recibe una notificación de inicio de comprobación. Esta carta suele indicar que se ha detectado una posible discrepancia entre el valor declarado y el valor de referencia, o entre el valor declarado y otros datos de mercado que maneja la Administración.
2. Propuesta de liquidación
Hacienda emite una propuesta de liquidación provisional, detallando cuál considera que es la base imponible correcta (habitualmente el valor de referencia o un valor determinado por tasación) y cuánto debería haberse pagado en concepto de impuestos.
3. Posibilidad de alegaciones
El contribuyente dispone de un plazo de 10 días hábiles para presentar alegaciones. En este momento es clave aportar documentación técnica, informes periciales, tasaciones independientes, contratos, justificantes de estado del inmueble o cualquier otro dato que justifique el valor declarado.
4. Resolución definitiva
Una vez valoradas (o no) las alegaciones, la Administración dicta una liquidación definitiva. Si se confirma el ajuste, incluirá el nuevo importe a pagar, los intereses de demora y, en su caso, una sanción.
5. Recursos
Si el contribuyente no está de acuerdo con la resolución, puede interponer recurso de reposición ante la misma Administración o reclamación económico-administrativa ante el tribunal correspondiente.
Qué documentación suele requerirse
Para justificar el valor declarado y evitar las consecuencias fiscales del valor de referencia, conviene tener preparada documentación objetiva y técnicamente válida. Algunos ejemplos habituales son:
✔ Tasación realizada por un técnico competente antes o en el momento de la compraventa, con metodología reconocida y justificación detallada del valor asignado.
✔ Informe técnico sobre el estado del inmueble, que evidencie deficiencias estructurales, necesidad de reformas o elementos que afecten negativamente al valor.
✔ Acreditación de cargas, servidumbres, limitaciones urbanísticas o problemas registrales que puedan justificar una depreciación.
✔ Documentación urbanística actualizada, especialmente en el caso de inmuebles fuera de ordenación, sin cédula de habitabilidad o con situaciones administrativas especiales.
✔ Análisis comparativo realizado por un perito con valoraciones de mercado justificadas, siempre que esté debidamente fundamentado. No basta con copiar precios de portales; debe tratarse de un informe técnico que relacione valores de venta efectivamente cerrados y comparables por tipología, superficie, estado y localización.
Plazos y actuaciones recomendadas
El procedimiento puede demorarse varios meses desde la fecha de la compraventa. En algunos casos, la notificación puede llegar hasta cuatro años después, dentro del periodo legal de prescripción. Por eso es importante conservar toda la documentación relacionada con la operación durante ese tiempo.
Además, si la compraventa se ha cerrado por debajo del valor de referencia, conviene anticiparse para evitar las posibles consecuencias fiscales del valor de referencia. Se recomienda liquidar el impuesto utilizando ese valor como base y, si se discrepa, presentar una reclamación voluntaria con documentación técnica en lugar de esperar a una revisión.
Cómo actuar para evitar problemas fiscales
Las consecuencias fiscales del valor de referencia no tienen por qué convertirse en un conflicto si se conocen los pasos que conviene seguir en cada situación. Liquidar el ITP aplicando este valor como base —aunque no se comparta— puede evitar recargos y sanciones, si éste es superior al valor escriturado. Y si se considera que no refleja el valor real de mercado, es posible presentar una reclamación con argumentos técnicos sólidos una vez completada la operación.
En el IRPF, declarar la ganancia patrimonial de forma justificada y contar con documentación acreditativa, como tasaciones o informes de estado del inmueble, refuerza la posición del contribuyente ante cualquier comprobación posterior. No basta con alegar que el valor era inferior, hay que demostrarlo con datos objetivos.
En definitiva, vender por debajo del valor de referencia no es ilegal, pero exige prudencia, conocimiento fiscal y una planificación adecuada. Anticiparse a los posibles efectos permite actuar con seguridad, responder con garantías si Hacienda revisa la operación y evitar así las consecuencias fiscales del valor de referencia.
Y si está valorando vender su vivienda, contar con un acompañamiento profesional puede evitarle preocupaciones innecesarias. En Àliga Real Estate le ayudamos a preparar la venta con rigor, claridad y visión estratégica, para que todo esté en orden desde el primer paso. Conozca cómo actuar para evitar problemas fiscales.
También puede ponerse en contacto con nosotros a través del formulario. Le ayudaremos a resolver cualquier duda. Consulte con un experto inmobiliario.
