El préstamo emancipación permite a jóvenes comprar su primera vivienda en Cataluña sin intereses, pero convierte el inmueble en VPO de forma permanente. En este artículo analizamos sus condiciones, ventajas y limitaciones a medio y largo plazo.
Actualización sobre vivienda protegida en Cataluña con nuevas bonificaciones fiscales
El acceso a vivienda protegida sigue siendo una necesidad urgente en Cataluña, pero su promoción real choca con obstáculos conocidos como los costes elevados, trámites complejos y escasos incentivos que conviertan la idea en un proyecto viable. Mientras tanto, oficinas vacías, edificios sin terminar y otros espacios infrautilizados continúan sin uso en un mercado tensionado que no ofrece suficientes alternativas asequibles.
Frente a esta realidad, el Decreto Ley 5/2025 introduce un paquete de bonificaciones fiscales con un objetivo muy concreto, facilitar la reconversión de inmuebles en viviendas protegidas y reforzar el papel de las cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro. A través de reducciones fiscales y nuevas vías de financiación pública, la norma busca atraer inversión hacia un modelo de desarrollo más accesible y orientado al interés social.
En las siguientes líneas detallaremos qué medidas contempla el decreto, qué tipo de operaciones pueden acogerse a ellas y qué condiciones deben cumplirse para acceder a estos beneficios fiscales.
Bonificación del 50 % en el ITP por reconvertir edificios en vivienda protegida
La vivienda protegida no solo puede construirse desde cero. También puede surgir a partir de espacios existentes que, por su estado o uso actual, han quedado fuera del mercado residencial. El Decreto Ley 5/2025 contempla una bonificación fiscal del 50 % en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para aquellos casos en los que se adquieran edificios de oficinas o estructuras no finalizadas con la finalidad de transformarlos en viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial.
Esta medida fue introducida por el Decreto Ley 5/2025 mediante la creación del artículo 641-13, con el objetivo de facilitar fiscalmente la reconversión de inmuebles no residenciales en viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial. Para acogerse a la bonificación es imprescindible que en el contrato de transmisión se haga constar expresamente que el destino del inmueble será la promoción de vivienda protegida. Además, la calificación o declaración provisional correspondiente debe obtenerse en un plazo máximo de tres años.
En caso de no cumplir con este requisito, la bonificación se pierde y el adquirente deberá presentar una autoliquidación complementaria, junto con los intereses correspondientes. Esta condición refuerza el compromiso con la finalidad social de la medida, al tiempo que limita su aplicación a proyectos con un calendario y una ejecución concretos.
Esta bonificación forma parte del conjunto de incentivos que pretenden facilitar la transformación real de espacios infrautilizados en soluciones habitacionales accesibles, contribuyendo así al objetivo de ampliar de forma efectiva el acceso a la vivienda protegida en Cataluña.
Bonificación en AJD vinculada a la adquisición para vivienda protegida
La adquisición de un inmueble para destinarlo a vivienda protegida conlleva más costes que el propio precio de compra. A ello se suman los gastos notariales y registrales derivados de la operación. Consciente de esta carga adicional, el Decreto Ley 5/2025 ha establecido una bonificación del 50 % en el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) cuando la transmisión se destina a este fin.
Esta medida fue incorporada a través del artículo 642-7. Se aplica a la escritura pública de compraventa cuando el inmueble adquirido sea un edificio de oficinas completo o una estructura no finalizada. También incluye el préstamo hipotecario vinculado a la operación, siempre que el destino sea la promoción de vivienda protegida. El objetivo es aliviar el impacto fiscal global de este tipo de operaciones y favorecer su viabilidad.
Al igual que ocurre con otras bonificaciones vinculadas a la vivienda protegida que establece el decreto, esta reducción en AJD está sujeta al cumplimiento de condiciones específicas. Es necesario que la finalidad de la operación quede reflejada en la escritura, y que en un plazo máximo de tres años se obtenga la calificación o declaración provisional como vivienda protegida. Si esto no se produce, deberá regularizarse la situación mediante autoliquidación complementaria con los intereses que correspondan.
La medida no elimina la complejidad del proceso, pero puede representar un incentivo importante para quienes estén dispuestos a apostar por la reconversión con un enfoque social y sostenible.
Deducción fiscal por invertir en cooperativas de vivienda protegida
Apostar por vivienda protegida desde una cooperativa sigue siendo, para muchos, una decisión difícil de justificar en términos fiscales. A diferencia de otros modelos, las cooperativas de vivienda han carecido hasta ahora de un reconocimiento específico que incentive a quienes quieren participar sin buscar control ni rentabilidad inmediata. El Decreto Ley 5/2025 cambia esta situación con una deducción fiscal diseñada expresamente para este tipo de inversión social, en línea con otras medidas como el impuesto del 20 % a grandes inversores, que también buscan reorientar el mercado hacia usos residenciales protegidos.
El artículo 612-12, introducido por el Decreto Ley 5/2025, establece que quienes aporten capital a cooperativas de vivienda protegida podrán deducirse el 20% de esas cantidades en su declaración del IRPF, con un límite de 3.000 euros por ejercicio fiscal. Esta medida reconoce por primera vez que el compromiso con este modelo merece un tratamiento fiscal propio, y ayuda a equilibrar una inversión que, hasta ahora, había quedado fuera del radar de las políticas fiscales de apoyo a la vivienda.
Requisitos para aplicar la deducción
Para acogerse a la deducción, es necesario mantener la participación durante al menos cinco años. Además, la persona socia no puede ejercer más del 25 % de los votos sociales, con el fin de evitar que esta ventaja fiscal beneficie a quienes tengan una posición dominante dentro de la cooperativa.
Quedan excluidas también las cooperativas que destinen las viviendas a fines turísticos o de corta duración. El destino debe ser el uso habitual de la vivienda, ya sea mediante cesión de uso, propiedad compartida o alquiler social.
¿Qué ocurre si no puedo aplicar toda la deducción en un solo año?
La deducción por inversión en cooperativas de vivienda protegida está sujeta a un límite anual de 3.000 euros. Ahora bien, aplicar esa cantidad depende también del resultado de la declaración de la renta de cada persona. Si, en un ejercicio concreto, no se genera suficiente cuota para beneficiarse del importe completo, la parte no utilizada no se pierde.
El Decreto Ley 5/2025 permite trasladar el importe pendiente a ejercicios futuros, siempre que se mantenga la participación en la cooperativa y se sigan cumpliendo los requisitos exigidos. Esto permite aprovechar la deducción en el tiempo, incluso en situaciones en las que la capacidad de aplicar el incentivo es limitada en un año determinado.
Ejemplo práctico:
Una persona realiza una aportación de 10.000 euros a una cooperativa. Esto le da derecho a deducir 2.000 euros en su declaración del IRPF. Si en ese ejercicio solo puede aplicar 1.500 euros por no disponer de suficiente cuota, los 500 euros restantes podrán deducirse en la declaración del año siguiente.
Bonificación del 100 % en ITP para cooperativas sin ánimo de lucro
El acceso a vivienda protegida a través de cooperativas sin ánimo de lucro sigue enfrentando importantes obstáculos, especialmente cuando se trata de adquirir suelos o inmuebles para destinarlos a proyectos habitacionales de interés social. Uno de los frenos más evidentes es la carga fiscal que representa el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), un coste que puede poner en riesgo la viabilidad económica del proyecto incluso antes de comenzar.
Con el objetivo de aliviar esa carga inicial, el Decreto Ley 5/2025 introduce una bonificación del 100 % en el ITP para las operaciones de adquisición realizadas por cooperativas sin ánimo de lucro que cumplan con determinados requisitos. Esta medida queda recogida en el artículo 641-12 y se aplica a la compra de inmuebles que se destinen a la construcción, rehabilitación o gestión de viviendas protegidas.
Para acceder a esta bonificación, la cooperativa debe estar constituida conforme a la Ley 12/2015 de cooperativas y cumplir con las condiciones previstas en el artículo 144 de la Ley 12/2007 de vivienda de Cataluña. El inmueble adquirido debe destinarse de forma efectiva a vivienda protegida, en cualquiera de sus modalidades reconocidas, y mantenerse en ese régimen de uso.
Esta bonificación representa una ventaja significativa dentro del conjunto de bonificaciones vivienda protegida recogidas en el Decreto, ya que elimina por completo uno de los costes más relevantes de las fases iniciales del proyecto. En combinación con las otras medidas fiscales y de financiación previstas, puede facilitar la activación de nuevas promociones impulsadas desde la economía social, especialmente si se acompaña de apoyo técnico y colaboración institucional.
Para más información sobre cómo tributa la adquisición de inmuebles en Cataluña, puede consultar también nuestro artículo sobre el nuevo marco del ITP en 2025, donde detallamos los tipos aplicables y las modificaciones introducidas por el Decreto.
Financiación pública a través del Instituto Catalán de Finanzas
Además de las bonificaciones fiscales, el Decreto Ley 5/2025 incorpora una novedad importante al habilitar al Instituto Catalán de Finanzas (ICF) para intervenir en la financiación de proyectos de vivienda protegida promovidos por entidades con finalidad social.
Aunque el texto legal no define aún las condiciones operativas de esta financiación, abre por primera vez la puerta a una vía pública de apoyo financiero para este tipo de iniciativas. El desarrollo de esta herramienta —y su posible impacto en la viabilidad de futuras promociones— será objeto de un análisis específico en el siguiente artículo de esta serie, Financiación pública para proyectos de vivienda protegida (ICF).
Entre el incentivo fiscal y la realidad estructural
Las medidas fiscales introducidas por el Decreto Ley 5/2025 representan un avance en la política catalana de vivienda protegida. Por primera vez, se articulan bonificaciones específicas dirigidas a facilitar la reconversión de inmuebles, a incentivar la inversión en cooperativas sin ánimo de lucro y a abrir la vía a una financiación pública orientada al interés social. Todas ellas son respuestas bien orientadas a un problema real, ya que abordan la falta de incentivos concretos para movilizar suelo, edificios vacíos o capital social hacia proyectos habitacionales asequibles.
Sin embargo, estas medidas no son aún una solución integral. Por un lado, las bonificaciones y deducciones están condicionadas a plazos, calificaciones administrativas y límites fiscales que pueden dejar fuera a muchas iniciativas con potencial transformador. Por otro lado, el Decreto también regula el acceso a financiación pública a través del ICF, una medida que analizaremos con más detalle en el siguiente artículo.
Además, no podemos perder de vista que las bonificaciones que ahora se introducen no existían previamente. Hasta la aprobación de este Decreto, ni la reconversión de edificios con fines sociales ni la inversión en cooperativas de vivienda protegida contaban con un marco fiscal diferenciado. En este sentido, el avance es indiscutible. Pero para que ese avance tenga impacto real, será necesario complementarlo con apoyo técnico, seguridad jurídica y, sobre todo, una voluntad clara de coordinación entre administraciones.
En definitiva, este nuevo paquete fiscal puede ayudar a desbloquear algunas operaciones y ofrecer un horizonte más claro a quienes apuestan por modelos de acceso a la vivienda en condiciones de protección y estabilidad. Pero todavía estamos ante una medida parcial. Lo fiscal puede aliviar, pero no reemplaza la acción urbanística, ni la planificación pública a largo plazo, ni la necesidad de una política estructural que convierta la vivienda protegida en una opción real y viable para más sectores de la sociedad.
Guía completa para entender las medidas del Decreto Ley 5/2025 sobre vivienda
Esta medida forma parte de un conjunto más amplio de cambios introducidos por el Decreto Ley 5/2025.
Si quiere entender el contexto completo y explorar el resto de medidas en materia de vivienda, hemos preparado un artículo que reúne todos los puntos clave y enlaza a cada uno de los análisis detallados.
Decreto ley 5/2025 qué cambia en el sector inmobiliario para compradores, inquilinos e inversores
