L’accés a l’habitatge protegit continua sent una necessitat urgent a Catalunya, però la seva promoció real es veu obstaculitzada per factors coneguts com ara els costos elevats, la complexitat dels tràmits i la manca d’incentius que en facin un projecte viable. Mentrestant, oficines buides, edificis inacabats i altres espais infrautilitzats continuen sense ús en un mercat tensionat que no ofereix prou alternatives assequibles.
Davant d’aquesta realitat, el Decret Llei 5/2025 introdueix un paquet de bonificacions fiscals amb un objectiu molt concret, facilitar la reconversió d’immobles en habitatges protegits i reforçar el paper de les cooperatives d’habitatge sense ànim de lucre. Mitjançant reduccions fiscals i noves vies de finançament públic, la norma pretén atreure inversió cap a un model de desenvolupament més accessible i orientat a l’interès social.
A continuació, detallem quines mesures preveu el decret, quin tipus d’actuacions poden acollir-s’hi i quines condicions cal complir per accedir a aquests beneficis fiscals.
Bonificació del 50% en l’ITP per reconvertir edificis en habitatge protegit
L’habitatge protegit no només es pot construir des de zero. També pot sorgir a partir d’espais existents que, pel seu estat o ús actual, han quedat fora del mercat residencial. El Decret Llei 5/2025 preveu una bonificació fiscal del 50% en l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP) per als casos en què s’adquireixin edificis d’oficines o estructures no finalitzades amb la finalitat de transformar-los en habitatges sotmesos a algun règim de protecció oficial.
Aquesta mesura va ser introduïda pel Decret Llei 5/2025 mitjançant la creació de l’article 641-13, amb l’objectiu de facilitar fiscalment la reconversió d’immobles no residencials en habitatges amb protecció oficial. Per poder acollir-se a la bonificació és imprescindible que en el contracte de transmissió consti expressament que la destinació de l’immoble serà la promoció d’habitatge protegit. A més, la qualificació o declaració provisional corresponent s’ha d’obtenir en un termini màxim de tres anys.
En cas de no complir aquest requisit, es perd la bonificació i l’adquirent haurà de presentar una autoliquidació complementària, amb els interessos corresponents. Aquesta condició reforça el compromís amb la finalitat social de la mesura i, alhora, en limita l’aplicació a projectes amb un calendari i una execució concrets.
Aquesta bonificació forma part del conjunt d’incentius que tenen per objectiu facilitar la transformació real d’espais infrautilitzats en solucions habitacionals accessibles, contribuint així a ampliar de manera efectiva l’accés a l’habitatge protegit a Catalunya.
Bonificació en AJD vinculada a l’adquisició per a habitatge protegit
L’adquisició d’un immoble per destinar-lo a habitatge protegit comporta més despeses que el simple preu de compra. Cal afegir-hi els costos notarials i registrals derivats de l’operació. Conscient d’aquesta càrrega addicional, el Decret Llei 5/2025 ha establert una bonificació del 50% en l’impost sobre actes jurídics documentats (AJD) quan la transmissió es destina a aquest fi.
Aquesta mesura es va incorporar mitjançant l’article 642-7. S’aplica a l’escriptura pública de compravenda quan l’immoble adquirit sigui un edifici d’oficines sencer o una estructura no finalitzada. També inclou el préstec hipotecari vinculat a l’operació, sempre que la seva finalitat sigui la promoció d’habitatge protegit. L’objectiu és alleujar l’impacte fiscal global d’aquest tipus d’actuacions i afavorir-ne la viabilitat.
Com passa amb altres bonificacions vinculades a l’habitatge protegit previstes al decret, aquesta reducció en l’AJD està subjecta al compliment de condicions específiques. Cal que la finalitat de l’operació consti a l’escriptura, i que en un termini màxim de tres anys s’obtingui la qualificació o declaració provisional com a habitatge protegit. En cas contrari, s’haurà de regularitzar la situació mitjançant una autoliquidació complementària amb els interessos corresponents.
La mesura no elimina la complexitat del procés, però pot representar un incentiu important per a aquells que vulguin apostar per la reconversió amb una orientació social i sostenible.
Deducció fiscal per invertir en cooperatives d’habitatge protegit
Apostar per l’habitatge protegit mitjançant d’una cooperativa continua sent, per a moltes persones, una decisió difícil de justificar des del punt de vista fiscal. A diferència d’altres models, les cooperatives d’habitatge no han comptat fins ara amb un reconeixement específic que incentivi aquells que volen participar-hi sense buscar control ni rendibilitat immediata. El Decret Llei 5/2025 canvia aquesta situació amb una deducció fiscal dissenyada expressament per a aquest tipus d’inversió social, en línia amb altres mesures com l’impost del 20 % als grans inversors, que també busquen reorientar el mercat cap a usos residencials protegits.
L’article 612-12, introduït pel Decret Llei 5/2025, estableix que aquelles persones que aportin capital a cooperatives d’habitatge protegit es podran deduir el 20% d’aquestes quantitats en la seva declaració de l’IRPF, amb un límit de 3.000 euros per exercici fiscal. Aquesta mesura reconeix per primera vegada que el compromís amb aquest model mereix un tractament fiscal propi, i contribueix a equilibrar una inversió que, fins ara, havia quedat fora del radar de les polítiques fiscals de suport a l’habitatge.
Requisits per aplicar la deducció
Per acollir-se a la deducció, cal mantenir la participació durant almenys cinc anys. A més, la persona sòcia no pot exercir més del 25% dels vots socials, amb la finalitat d’evitar que aquest avantatge fiscal beneficiï aquells que tinguin una posició dominant dins la cooperativa.
També en queden excloses les cooperatives que destinin els habitatges a finalitats turístiques o d’estades de curta durada. El destí ha de ser l’ús habitual de l’habitatge, ja sigui mitjançant cessió d’ús, propietat compartida o lloguer social.
Què passa si no puc aplicar tota la deducció en un sol any?
La deducció per inversió en cooperatives d’habitatge protegit està subjecta a un límit anual de 3.000 euros. Ara bé, aplicar aquesta quantitat també depèn del resultat de la declaració de la renda de cada persona. Si, en un exercici concret, no es genera prou quota per beneficiar-se’n íntegrament, la part no utilitzada no es perd.
El Decret Llei 5/2025 permet traslladar l’import pendent a exercicis futurs, sempre que es mantingui la participació a la cooperativa i es continuïn complint els requisits establerts. Això permet aprofitar la deducció al llarg del temps, fins i tot en situacions en què la capacitat per aplicar l’incentiu sigui limitada en un exercici determinat.
Exemple pràctic:
Una persona fa una aportació de 10.000 euros a una cooperativa. Això li dona dret a deduir 2.000 euros en la seva declaració de l’IRPF. Si en aquell exercici només pot aplicar-ne 1.500 euros per no disposar de prou quota, els 500 euros restants es podran deduir en la declaració de l’any següent.
Bonificació del 100% en l’ITP per a cooperatives sense ànim de lucre
L’accés a l’habitatge protegit mitjançant cooperatives sense ànim de lucre continua trobant-se amb obstacles importants, especialment quan es tracta d’adquirir sòls o immobles per destinar-los a projectes residencials d’interès social. Un dels frens més evidents és la càrrega fiscal que representa l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), un cost que pot posar en risc la viabilitat econòmica del projecte fins i tot abans de començar.
Amb l’objectiu d’alleujar aquesta càrrega inicial, el Decret Llei 5/2025 introdueix una bonificació del 100% en l’ITP per a les operacions d’adquisició realitzades per cooperatives sense ànim de lucre que compleixin determinats requisits. Aquesta mesura queda recollida a l’article 641-12 i s’aplica a la compra d’immobles destinats a la construcció, rehabilitació o gestió d’habitatges protegits.
Per accedir a aquesta bonificació, la cooperativa ha d’estar constituïda conforme a la Llei 12/2015 de cooperatives i complir amb les condicions previstes a l’article 144 de la Llei 12/2007 del dret a l’habitatge de Catalunya. L’immoble adquirit s’ha de destinar de manera efectiva a habitatge protegit, en qualsevol de les seves modalitats reconegudes, i mantenir-se en aquest règim d’ús.
Aquesta bonificació representa un avantatge significatiu dins del conjunt de bonificacions relacionades amb l’habitatge protegit recollides al Decret, ja que elimina completament un dels costos més rellevants de les fases inicials del projecte. En combinació amb les altres mesures fiscals i de finançament previstes, pot facilitar l’activació de noves promocions impulsades des de l’economia social, especialment si compten amb suport tècnic i col·laboració institucional.
Per a més informació sobre com tributa l’adquisició d’immobles a Catalunya, també pot consultar el nostre article sobre el nou marc de l’ITP el 2025, on detallem els tipus aplicables i les modificacions introduïdes pel Decret.
Finançament públic mitjançant l’Institut Català de Finances
A més de les bonificacions fiscals, el Decret Llei 5/2025 incorpora una novetat important en habilitar l’Institut Català de Finances (ICF) per intervenir en el finançament de projectes d’habitatge protegit promoguts per entitats amb finalitat social.
Tot i no definir encara les condicions operatives d’aquest finançament, el text legal obre per primera vegada la porta a una via pública de suport financer per a aquest tipus d’iniciatives. El desenvolupament d’aquesta eina —i el seu possible impacte en la viabilitat de futures promocions— serà objecte d’una anàlisi específica en el següent article d’aquesta sèrie, Finançament públic per a projectes d’habitatge protegit (ICF).
Entre l’incentiu fiscal i la realitat estructural
Les mesures fiscals introduïdes pel Decret Llei 5/2025 representen una millora en la política catalana d’habitatge protegit. Per primera vegada, s’articulen bonificacions específiques dirigides a facilitar la reconversió d’immobles, a incentivar la inversió en cooperatives sense ànim de lucre i a obrir la via a un finançament públic orientat a l’interès social. Totes elles són respostes ben orientades a un problema real, ja que aborden la manca d’incentius concrets per mobilitzar sòl, edificis buits o capital social cap a projectes residencials assequibles.
Tanmateix, aquestes mesures encara no constitueixen una solució integral. D’una banda, les bonificacions i deduccions estan condicionades a terminis, qualificacions administratives i límits fiscals que poden deixar fora moltes iniciatives amb potencial transformador. D’altra banda, el Decret també regula l’accés a finançament públic mitjançant l’ICF, una mesura que analitzarem amb més detall en el següent article.
A més, no podem perdre de vista que les bonificacions que ara s’introdueixen no existien prèviament. Fins a l’aprovació d’aquest Decret, ni la reconversió d’edificis amb finalitats socials ni la inversió en cooperatives d’habitatge protegit comptaven amb un marc fiscal específic. Es pot considerar un pas rellevant, malgrat les limitacions. Ara bé, perquè aquest canvi tingui un impacte real, caldrà complementar-lo amb suport tècnic, seguretat jurídica i, sobretot, una voluntat clara de coordinació entre administracions.
En definitiva, aquest nou paquet fiscal pot ajudar a desbloquejar algunes actuacions i oferir un horitzó més clar a aquells que aposten per models d’accés a l’habitatge en condicions de protecció i estabilitat. Però encara estem davant d’una mesura parcial. El component fiscal pot alleujar, però no substitueix l’acció urbanística, ni la planificació pública a llarg termini, ni la necessitat d’una política estructural que converteixi l’habitatge protegit en una opció real i viable per a més sectors de la societat.
Guia completa per entendre les mesures del Decret Llei 5/2025 sobre habitatge
Aquesta mesura forma part d’un conjunt més ampli de canvis introduïts pel Decret Llei 5/2025.
Si vol entendre el context complet i explorar la resta de mesures en matèria d’habitatge, hem preparat un article que recull tots els punts clau i enllaça a cadascuna de les anàlisis detallades.
Decret Llei 5/2025: què canvia al sector immobiliari per a compradors, llogaters i inversors
