El nou impost del 20% a Catalunya ha posat en alerta molts compradors i inversors immobiliaris. No es tracta d’un ajust menor ni d’un increment més, sinó d’un gravamen específic que pot canviar completament la fiscalitat de determinades adquisicions d’immobles.
No s’aplicarà a totes les compravendes, però quan ho fa, l’impacte econòmic és considerable. I el més rellevant és que moltes persones encara no tenen clar si aquest nou escenari els afecta directament.
En aquest article li expliquem quan s’activa aquest impost, a quins tipus d’operacions pot afectar i quins perfils han d’estar especialment atents. Perquè en situacions com aquesta, disposar d’informació clara abans de signar és més important que mai.
Què és el nou impost del 20% a Catalunya?
Una de les mesures fiscals més significatives del Decret Llei 5/2025 és l’impost del 20% a Catalunya. No es tracta d’un increment progressiu com el que afecta l’ITP general, sinó d’un tipus únic i fix que s’aplicarà en determinades compravendes immobiliàries molt concretes. En aquests casos, no es tindran en compte els trams habituals de l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), sinó que el comprador haurà d’abonar directament un 20% sobre el valor de l’immoble.
Aquest nou gravamen no està pensat per a tot tipus d’adquisicions, sinó per a perfils concrets com aquells que tinguin la condició de gran tenidor o aquells que adquireixin edificis sencers destinats a habitatge. En aquests supòsits, la fiscalitat habitual queda substituïda i s’activa aquest nou impost del 20% a Catalunya, considerablement més elevat que l’estàndard.
Aquesta nova mesura entrarà en vigor el 27 de juny de 2025, tres mesos després de la publicació oficial del decret (26 de març de 2025). I està regulada als apartats 5 i 6 de l’article 641-1 del Codi tributari de Catalunya, modificats expressament pel Decret Llei 5/2025.
En el pròxim apartat veurem en quines situacions concretes s’aplicarà aquest nou gravamen i com identificar si una compravenda pot quedar-hi afectada.
Qui està obligat a pagar aquest impost del 20% a Catalunya?
Aquest gravamen no s’aplicarà a qualsevol compravenda, sinó únicament a situacions molt concretes que el Decret Llei 5/2025 regula expressament. En concret, hauran de tributar a l’impost del 20% a Catalunya:
✔ Les persones físiques o jurídiques que tinguin la condició de gran tenidor a Catalunya i adquireixin un habitatge.
✔ Les persones o entitats que comprin edificis sencers destinats a ús residencial, encara que no tinguin la condició de gran tenidor.
Si es troba en un d’aquests dos supòsits, l’impost no es calcularà segons els trams de l’ITP general, sinó que s’aplicarà directament el tipus únic del 20%.
Saber si una compravenda s’ajusta a aquestes condicions requereix revisar el tipus d’immoble, la seva finalitat i el perfil del comprador. A l’article ITP a Catalunya tot el que canvia en comprar habitatge aquest 2025, expliquem com funciona el sistema general i quan poden aplicar-se bonificacions. Però en aquest cas, aquest sistema queda completament desplaçat.
A continuació, aprofundim en tres qüestions clau: què es considera gran tenidor segons el decret, què s’entén per edifici destinat a habitatge i quines excepcions podrien evitar l’aplicació de l’impost del 20% a Catalunya.
Perfil de gran tenidor segons el Decret Llei 5/2025
Perquè el nou impost del 20% a Catalunya sigui aplicable, el comprador ha d’encaixar en un dels perfils definits pel Decret Llei 5/2025. Un d’ells és el de gran tenidor, una figura que fins ara estava més vinculada a l’àmbit del lloguer i que ara adquireix un pes fiscal rellevant en el moment de comprar.
La normativa estableix que una persona física o jurídica serà considerada gran tenidor si és titular de cinc o més habitatges en zones tensionades, o de deu o més habitatges en total dins del territori català, independentment de la seva ubicació.
Ara bé, no tot immoble suma. Perquè compti com a habitatge, cal que es compleixin determinats requisits, com ara estar registrat com a tal. Els trasters i les places d’aparcament no es tenen en compte. Tampoc no ho fan els locals i les oficines, llevat que estiguin inscrits en el registre o en el cadastre com a habitatges per a ús residencial.
Aquest detall no és menor, ja que, en funció de com estigui estructurat el seu patrimoni immobiliari, podria quedar o no dins del nou perfil fiscal. A l’article sobre què es considera gran tenidor abordarem amb més profunditat com es computen les propietats, quines situacions generen dubtes i com afecta això a nivell fiscal i normatiu.
En aquest article continuarem amb els altres casos en què també s’aplica l’impost del 20% a Catalunya, com ara la compra d’edificis sencers destinats a habitatge. Explicarem, a més, com es tracta fiscalment l’adquisició d’immobles amb annexos com garatges o trasters, i quines excepcions contempla el Decret Llei 5/2025 en què aquest nou gravamen no serà exigible.
La compra d’edificis pot quedar subjecta a l’impost del 20% a Catalunya, però no en tots els casos
A més dels grans tenidors, un altre dels perfils als quals s’aplica el nou impost del 20% a Catalunya són aquells que adquireixen edificis sencers destinats a ús residencial. El Decret Llei 5/2025 defineix aquesta situació com una de les que activa automàticament el tipus únic, deixant de banda l’escala general de l’ITP.
Aquest gravamen s’aplica quan s’adquireix un edifici format per diversos habitatges independents destinats a ús residencial. No importa si el comprador és una persona física, una societat, una promotora o una cooperativa. Sempre que s’adquireixin tots els habitatges de l’edifici amb aquesta finalitat, l’impost aplicable serà del 20%.
Ara bé, aquest gravamen específic no s’activa quan s’adquireixen habitatges individuals, encara que es trobin en un mateix edifici o fins i tot si amb el temps acaben representant la major part del total. El que és rellevant és que no s’hagi adquirit la totalitat dels habitatges de l’edifici, ja que només en aquest cas es considera que s’ha produït l’adquisició del conjunt amb destinació residencial.
Compra progressiva de l’edifici i regularització fiscal
També es contempla un supòsit que pot resultar especialment rellevant per a inversors: la compra progressiva d’edificis. És a dir, quan una mateixa persona o entitat adquireix, en diferents operacions i moments, tots els habitatges que formen part d’un mateix immoble.
En aquests casos, cada compravenda tributa inicialment al tipus que li correspongui segons el valor de l’immoble i les bonificacions aplicables. Tanmateix, un cop completada l’adquisició de l’edifici sencer —és a dir, quan s’obté la propietat de tots els habitatges que el componen amb destinació residencial—, s’activa l’impost del 20% a Catalunya.
Això implica que el comprador haurà de regularitzar la tributació de les operacions anteriors. Es calcularà quant hauria correspost pagar aplicant el tipus únic del 20% sobre el valor conjunt de tots els habitatges adquirits, i es descomptarà allò que ja s’hagi abonat per cada operació individual. La diferència pendent s’haurà d’ingressar a Hisenda per ajustar la càrrega fiscal al nou tipus.
Aquesta consideració és clau per a aquells que estructuren les seves inversions per fases. Encara que cada compra inicial pugui semblar fora del nou gravamen, el conjunt de l’operació pot quedar subjecte a l’impost del 20% a Catalunya un cop es completi l’adquisició de l’edifici.
Exempció fiscal per a edificis de fins a quatre habitatges
D’altra banda, el decret també preveu una excepció rellevant, en què no s’aplicarà l’impost del 20% a Catalunya quan s’adquireixi un edifici que no superi els quatre habitatges. Això és així sempre que el comprador sigui una persona física i el destini a la seva residència habitual o a la dels seus familiars directes. Aquesta mesura té per objectiu protegir les operacions personals o familiars, i no està pensada per limitar aquest tipus d’adquisicions residencials.
Com pot veure, el concepte “d’edifici sencer destinat a habitatge” cobreix més situacions de les que pot semblar a primera vista. Però aquest no és l’únic cas en què poden sorgir dubtes sobre l’aplicació de l’impost del 20% a Catalunya. També convé prestar atenció quan la compravenda inclou annexos com una plaça d’aparcament o un traster.
Què passa si es compra un habitatge amb garatge o traster?
Quan el comprador encaixa en un dels perfils als quals s’aplica l’impost del 20% a Catalunya, com en el cas dels grans tenidors, és habitual preguntar-se si aquest gravamen també afecta els annexos vinculats a l’habitatge, com ara places d’aparcament o trasters.
El Decret Llei 5/2025 aclareix expressament aquesta qüestió a l’article 5.1: es considera que formen part de l’habitatge un traster i fins a dues places d’aparcament quan estiguin situats en el mateix edifici o complex urbanístic, i sempre que es transmetin conjuntament amb l’habitatge i constin inscrits registralment com a elements vinculats.
Això significa que, a efectes fiscals, el conjunt es considera una unitat única. És a dir, si un gran tenidor adquireix un habitatge amb aquests annexos en les condicions descrites, l’impost del 20% s’aplicarà sobre el valor total de l’adquisició, no només sobre la part corresponent a l’habitatge.
Intentar dividir la compravenda en diverses escriptures, separant l’habitatge dels seus annexos, no alteraria la fiscalitat. Si el conjunt constitueix una unitat funcional, com indica el mateix decret, el tipus del 20% s’aplicarà igualment sobre el total.
Aquesta precisió evita interpretacions ambigües i reforça la finalitat del Decret, que és aplicar aquest gravamen a perfils i situacions molt concretes, sense deixar marge a estratègies que pretenguin eludir-lo mitjançant artificis formals.
Supòsits en què no s’aplica l’impost del 20% a Catalunya
Tot i que l’impost del 20% a Catalunya s’aplica en situacions molt concretes, el Decret Llei 5/2025 també preveu una sèrie d’exempcions. Aquestes exempcions no són generals ni automàtiques, sinó que requereixen el compliment de requisits específics i, en molts casos, el compromís amb determinades finalitats socials o d’habitatge protegit.
Entre els supòsits que queden fora d’aquest nou gravamen s’hi inclouen:
✔ L’adquisició d’immobles per a la seva rehabilitació amb destinació a habitatge de protecció oficial, sempre que es compleixi amb la qualificació corresponent i es destinin efectivament a aquest ús.
✔ Les compres realitzades per entitats del tercer sector, sense ànim de lucre i amb finalitat social, que actuïn en el marc de programes públics d’habitatge.
✔ Les cooperatives d’habitatges que adquireixin un edifici per a la seva transformació en habitatge habitual dels seus socis, complint els criteris exigits i amb una adjudicació efectiva posterior.
Aquestes excepcions estan recollides en la nova redacció de l’article 641-1 del Codi tributari de Catalunya, tal com s’estableix a l’article 5 del Decret Llei 5/2025. Per poder acollir-s’hi, caldrà acreditar documentalment que es compleixen tots els requisits exigits. A més, en alguns casos, serà necessari mantenir l’ús declarat durant un període determinat, ja que, en cas contrari, es podria perdre el benefici fiscal.
Està valorant una adquisició que podria quedar-hi afectada?
L’impost del 20% a Catalunya no està pensat per al comprador habitual. Afecta perfils molt concrets i operacions que, en molts casos, requereixen una planificació prèvia més rigorosa de l’habitual.
Si està estudiant una operació de compravenda que pugui encaixar en algun dels supòsits contemplats pel Decret Llei 5/2025 —ja sigui com a gran tenidor, promotor o inversor—, disposar d’una visió clara des del principi pot evitar correccions posteriors i costos innecessaris.
A Àliga Real Estate acompanyem compradors i inversors que busquen assessorament immobiliari professional a Barcelona. Si necessita analitzar el seu cas concret o confirmar si la seva operació es veurà afectada per aquest nou impost, ens pot escriure directament des d’aquest formulari de contacte.
