La copropietat, l’habitatge habitual i els usos residencials influeixen més del que sembla. Així es determina avui qui és gran tenidor a Catalunya.
Decret Llei 5/2025: què canvia al sector immobiliari per a compradors, llogaters i inversors
El Decret Llei 5/2025 representa un dels canvis normatius més rellevants dels darrers anys en l’àmbit immobiliari català. Publicat el 26 de març i amb la majoria de les seves mesures en vigor des del dia 27, introdueix modificacions fiscals i legals que afecten directament les persones que compren un habitatge, resideixen de lloguer o promouen projectes residencials a Catalunya.
Entre les novetats s’hi inclouen nous tipus d’impostos en la compravenda, un impost especial per a determinats perfils, canvis en les deduccions fiscals per lloguer i noves condicions per accedir a bonificacions o finançament públic en habitatge protegit.
Tot i que no estableix canvis fiscals directes per a qui vengui una propietat, sí que pot influir en els seus plans. Conèixer aquestes mesures és fonamental, ja que el nou escenari fiscal pot afectar la demanda, la capacitat econòmica dels compradors i, en conseqüència, el desenvolupament d’una operació de compravenda.
En aquest article hi trobarà una visió general clara, estructurada i basada exclusivament en el texto oficial del Decreto Llei 5/2025, amb accés directe als articles específics on analitzem en profunditat cadascun d’aquests canvis.
Canvis fiscals en la compravenda d’habitatges
Un dels aspectes més rellevants introduïts pel Decret llei 5/2025 és la modificació de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-AJD), amb conseqüències econòmiques directes per a les persones que tinguin previst adquirir un habitatge a Catalunya.
Fins ara, la majoria de compravendes immobiliàries estaven subjectes a un impost del 10 %. Amb la nova normativa, aquest percentatge augmentarà en funció del valor de l’habitatge, i en els trams més alts podrà arribar fins al 13 %.
Si està pensant a adquirir properament un habitatge a Barcelona, aquests increments fiscals podrien suposar un augment significatiu en el cost total de la compra. No conèixer amb antelació aquests canvis pot comprometre la seva planificació econòmica i fins i tot obligar-lo a ajustar el pressupost.
Aquestes noves mesures fiscals entraran en vigor el 27 de juny de 2025, tres mesos després de l’endemà de la publicació oficial del Decret llei 5/2025, que es va fer el 26 de març de 2025.
A l’article sobre impostos en la compravenda hi trobarà una explicació detallada dels nous percentatges, com s’apliquen i què ha de tenir en compte si està valorant adquirir un habitatge properament.
Més enllà dels nous trams de l’impost general, el decret també introdueix un tipus únic del 20 % que s’aplicarà en determinades operacions immobiliàries. Es tracta d’una mesura específica que ha generat molts dubtes i que convé conèixer amb detall.
Impost del 20 % per a grans tenidors i compra d’edificis sencers
Aquest tipus únic del 20 %, considerablement superior a l’habitual, s’aplicarà únicament en operacions que compleixin condicions concretes. Afectarà aquells que tinguin la condició de gran tenidor —com ara els propietaris amb cinc o més habitatges en zones tensionades o amb deu o més habitatges en total—, així com aquelles persones o entitats que adquireixin edificis sencers destinats a ús residencial.
En aquests casos, l’impost no es calcula segons els trams generals, sinó que s’aplica directament aquest nou percentatge. El Decret Llei 5/2025 també preveu algunes excepcions, tot i que cal conèixer quines són i complir els requisits exigits perquè es puguin aplicar correctament..
Aquesta mesura entrarà en vigor el 27 de juny de 2025, tres mesos després de l’endemà de la publicació oficial del Decret Llei, que es va fer el 26 de març de 2025.
En l’article sobre l’impost del 20% expliquem qui es considera gran tenidor, quines operacions es veuen afectades i com anticipar-se a aquesta càrrega fiscal si el seu perfil s’ajusta a algun dels supòsits previstos.
Tot i que aquestes mesures fiscals afecten directament operacions de compravenda amb un perfil molt concret, el Decret Llei 5/2025 també introdueix canvis rellevants en l’àmbit del lloguer que convé tenir en compte.
Deduccions fiscals actualitzades en els lloguers
Accedir a un habitatge de lloguer a Catalunya continua sent una dificultat real per a moltes persones, especialment per a aquelles amb ingressos mitjans o inestables. El Decret Llei 5/2025 introdueix canvis en les deduccions fiscals de l’IRPF que tenen com a objectiu alleujar, en part, aquesta situació.
Una de les principals novetats és l’augment de l’edat màxima per optar a la deducció com a persona jove, que passa dels 32 als 35 anys. També s’amplien els criteris econòmics, amb l’objectiu que més llogaters puguin beneficiar-se d’aquest incentiu fiscal.
Aquestes mesures ja són en vigor i poden suposar un petit alleujament per a aquells que necessiten llogar en un context de demanda elevada i preus alts.
A l’article sobre deduccions fiscals en el lloguer expliquem qui pot accedir a aquestes ajudes, quins requisits cal complir i com aplicar-les correctament en la declaració de la renda.
Més enllà de les mesures adreçades a facilitar l’accés al lloguer, el Decret Llei 5/2025 també preveu incentius fiscals per a determinats perfils que promouen o reconverteixen immobles amb finalitats residencials.
Noves bonificacions i reduccions fiscals en operacions immobiliàries
Hi ha noves bonificacions fiscals destinades a promoure determinats usos del parc immobiliari a Catalunya, especialment vinculats a la creació d’habitatge protegit. El Decret Llei 5/2025 incorpora una reducció del 50 % en l’impost de transmissions patrimonials per a aquelles persones que adquireixin certs immobles amb aquest objectiu.
No es tracta d’una bonificació aplicable de manera general. Només s’atorga en operacions concretes que compleixen condicions específiques definides per la normativa.
Si gestiona edificis sencers o està valorant una inversió que pugui orientar-se cap a aquest tipus de projecte, aquesta mesura pot oferir avantatges fiscals rellevants.
Aquesta mesura entrarà en vigor a partir del 27 de juny de 2025, tres mesos després de l’endemà de la publicació del Decreto Llei 5/2025.
A l’article específic sobre aquestes bonificacions expliquem en quins casos s’aplica la reducció, quines condicions cal complir i quines oportunitats obre per a determinats perfils del mercat.
A més d’aquestes bonificacions fiscals, el Decret Llei 5/2025 també incorpora una mesura complementària orientada a facilitar el finançament de nous projectes d’habitatge protegit a través de l’Institut Català de Finances.
Finançament públic per a projectes d’habitatge protegit (ICF)
L’accés al finançament és un dels principals reptes per a qui vol desenvolupar habitatge protegit a Catalunya. Per respondre a aquesta necessitat, el Decret Llei 5/2025 amplia el paper de l’Institut Català de Finances (ICF), que podrà participar de manera directa en aquest tipus de projectes oferint suport econòmic mitjançant préstecs o altres fórmules de finançament.
Aquesta mesura busca impulsar noves promocions que compleixin les condicions del règim de protecció oficial. Pot resultar especialment interessant per a propietaris de sòl, cooperatives o inversors que estiguin valorant posar en marxa un projecte residencial amb suport institucional.
El finançament públic de l’ICF entrarà en vigor a partir del 27 de juny de 2025, tres mesos després de l’endemà de la publicació del Decret Llei 5/2025.
A l’article sobre finançament públic expliquem quins projectes poden accedir a aquesta línia de suport, en quines condicions i com avaluar si aquesta opció encaixa en la seva estratègia.
Totes aquestes mesures defineixen un nou escenari per a les persones que participen activament en el mercat immobiliari, ja sigui com a compradores, llogateres o promotores.
Resum de les mesures del Decret Llei 5/2025
| Bloc | Mesura principal | A qui afecta | Entrada en vigor |
|---|---|---|---|
| Compravenda d’habitatges | Noves escales de l’ITP-AJD segons el valor de l’immoble | Persones que compren habitatge a Catalunya | 27 de juny de 2025 |
| Impost del 20 % | Gravamen del 20 % per a grans tenidors i compres d’edificis sencers | Grans tenidors i qui adquireixi edificis sencers | 27 de juny de 2025 |
| Deduccions en el lloguer | Ampliació de l’edat per a la deducció a l’IRPF i criteris per trams de renda | Llogaters amb ingressos mitjans o baixos | Ja en vigor |
| Bonificacions fiscals | Reducció del 50 % a l’ITP per a certs projectes de rehabilitació | Promotors, inversors o propietaris que rehabilitin edificis | 27 de juny de 2025 |
| Finançament públic | Suport de l’ICF a promocions d’habitatge protegit en sòl públic | Cooperatives, promotors o propietaris de sòl públic | 27 de juny de 2025 |
Com interpretar aquests canvis en el seu cas concret
En un context de canvi normatiu, com és l’entrada en vigor del Decret Llei 5/2025, l’important no és només conèixer les noves mesures, sinó entendre com poden alterar les decisions quotidianes al mercat immobiliari. Des de calcular el cost real d’una compravenda fins a valorar si llogar continua sent sostenible per a determinats perfils.
L’impacte d’aquest Decret Llei 5/2025 no serà igual per a tothom. Dependrà de la seva situació, dels seus plans a curt o mitjà termini i del coneixement que tingui sobre com aplicar —o defensar-se— d’aquestes noves condicions.
Si necessita una visió clara i adaptada al seu cas concret, pot comptar amb nosaltres. L’ajudarem a analitzar la seva situació amb criteri i perspectiva professional.
