La copropietat, l’habitatge habitual i els usos residencials influeixen més del que sembla. Així es determina avui qui és gran tenidor a Catalunya.
Ser gran tenidor a Catalunya avui implica més que tenir molts habitatges
Cada vegada són més les persones propietàries que es pregunten si poden ser considerades grans tenidores a Catalunya, especialment quan s’enfronten a una fiscalitat més elevada, noves restriccions al lloguer o limitacions a l’hora de vendre un habitatge. No sempre és evident quan s’aplica aquesta figura, però les conseqüències legals i fiscals que comporta són significatives.
El desconeixement sobre quants habitatges s’han d’acumular, com influeix la copropietat o si s’inclou o no l’habitatge habitual genera inseguretat jurídica. Aquesta incertesa afecta directament aquells que volen comprar, vendre o llogar, i pot tenir un impacte econòmic considerable si no es detecta a temps la condició de gran tenidor.
Ja vam explicar en el nostre article sobre el nou ITP del 20% a Catalunya com el fet de ser considerat gran tenidor pot implicar haver de pagar més en determinades compravendes. No obstant això, aquest no és l’únic àmbit on s’aplica aquesta figura. En zones com Barcelona, declarada mercat residencial tensionat, la seva definició també afecta drets preferents, contractes d’arrendament i procediments judicials.
Per aquest motiu, en aquest article aclarim quins criteris utilitza la normativa vigent per determinar si una persona física o jurídica s’inclou dins d’aquesta categoria. Analitzem també com es computen els habitatges, quin tipus de titularitat es té en compte i quin ús es fa de cada immoble, abordant, a més, la controvèrsia actual sobre l’habitatge habitual.
Què diu la normativa sobre el gran tenidor a Catalunya
La figura del gran tenidor es regula tant a la legislació estatal com a la normativa autonòmica catalana. La Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, i la Llei 24/2015, impulsada per la Generalitat, estableixen els criteris que permeten identificar aquelles persones que han d’assumir obligacions específiques en l’àmbit residencial.
D’acord amb ambdues normatives, es considera gran tenidor a qui compleix algun dels tres llindars següents:
– És titular de 10 o més habitatges d’ús residencial;
– Té una superfície construïda superior a 1.500 metres quadrats, excloent-hi garatges i trasters;
– Disposa de 5 o més habitatges situats en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat.
Barcelona, per exemple, es troba actualment inclosa en aquesta darrera categoria, cosa que implica que el llindar més baix pot ser suficient per ser considerat gran tenidor dins de la ciutat, fins i tot sense arribar a les deu propietats en total.
Aquest reconeixement no es limita a l’àmbit fiscal. A Catalunya, per exemple, la Llei 24/2015 estableix que, en els procediments de desnonament per impagament o execució hipotecària, quan la part demandant és una persona jurídica que té la condició de gran tenidor, cal acreditar prèviament la presentació d’una proposta de lloguer social. Aquest requisit previ continua vigent, encara que algunes altres obligacions addicionals han estat anul·lades pel Tribunal Constitucional en resolucions recents.
La condició de gran tenidor també té efectes en matèria de lloguer, en l’aplicació de límits al preu o en els drets de tempteig i retracte exercits per l’administració. Per tant, conèixer amb exactitud si es compleixen els requisits per encaixar en aquesta categoria no és només una qüestió tècnica, sinó una necessitat pràctica per anticipar les seves implicacions legals i patrimonials. A Àliga Real Estate l’ajudem a identificar la seva situació i a valorar com pot afectar les seves decisions de compravenda o lloguer des d’un enfocament legal i estratègic. Descobreixi tots els nostres serveis.
Quin tipus de titularitat es té en compte per ser considerat gran tenidor?
No totes les formes de propietat compten igual a l’hora de determinar si una persona física o jurídica pot ser considerada gran tenidor. Tot i que el llindar principal és quantitatiu —tenir deu habitatges, cinc en zones tensionades o més de 1.500 m² construïts d’ús residencial—, també és rellevant quin tipus de dret es té sobre cada immoble.
Compta la nua propietat com a titularitat?
Segons la Resolució 3/2025, aprovada per la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, es considera propietari tant qui té la plena propietat com qui ostenta la nua propietat. En canvi, qui només té l’usdefruit o un dret d’habitació no és considerat gran tenidor, ja que no és titular del domini del bé. La resolució ho expressa així:
“Es considera que una persona física o jurídica és propietària quan ho és de la plena propietat o de la nua propietat. Efectivament, la nua propietat s’encabeix en el concepte de propietat, si bé desposseïda de les facultats d’ús i gaudi. Per tant, no es considera gran tenidor a la persona física o jurídica que ostenta un dret real d’usdefruit o d’habitació.”
(Resolució 3/2025, pàgina 2)
Què passa amb la copropietat o les parts indivises?
També s’hi aclareix què passa quan una persona només té una part indivisa d’un habitatge, com en els casos de copropietat —sigui per herència, compravenda compartida o altres situacions. En aquest punt, la Generalitat estableix un criteri clar: no cal tenir el 100 % de cada immoble, sinó que s’aplica el percentatge corresponent de participació per calcular si s’assoleix el llindar de superfície total requerit. La resolució diu literalment:
“Si el contribuent és propietari d’un o més immobles en un percentatge de participació diferent del 100 per 100, tindrà la consideració de gran tenidor si la superfície construïda d’ús residencial total que resulta de la suma dels metres quadrats obtinguts de l’aplicació dels percentatges de participació en cadascun dels immobles, és superior a 1.500 m2.”
(Resolució 3/2025, regla 2a)
Això significa que no cal ser copropietari majoritari ni superar el 50 % de cada habitatge. El que compta és el conjunt total de superfície construïda, ajustada a les participacions reals de cada immoble. Per exemple, si algú té el 30 % d’un habitatge de 100 m², es computen 30 m². Si la suma de totes les seves participacions, en diferents propietats, supera els 1.500 m² d’ús residencial, se’l considerarà gran tenidor.
El criteri dels jutjats sobre la copropietat
Tanmateix, cal tenir en compte que alguns jutjats adopten un criteri diferent en l’àmbit processal, especialment en procediments relacionats amb la Llei estatal d’habitatge. Al juny de 2023, els jutges de primera instància de Barcelona van acordar un document intern per aplicar de manera uniforme la nova normativa. En aquest text, que no té caràcter vinculant, es proposa excloure del còmput els habitatges en copropietat quan la participació sigui igual o inferior al 50 %. La redacció és la següent:
“En el cas de titularitats compartides, s’inclouran en el còmput les propietats d’una part alíquota superior al 50 %.”
(Criteris orientadors dels Jutges de Primera Instància de Barcelona, 29 de juny de 2023, punt 6)
Aquest enfocament es limita a l’àmbit judicial i no modifica els criteris establerts per l’administració tributària catalana, que sí que computa les participacions menors, sempre que la suma total de superfície residencial assoleixi el llindar definit.
Per tant, si vostè té participacions en diversos habitatges, fins i tot en règim de copropietat, aquestes titularitats poden comptar per determinar si entra dins la categoria de gran tenidor. La clau és calcular correctament el total de metres quadrats d’ús residencial en funció del percentatge de propietat en cada cas. I si hi ha dubtes, és recomanable recolzar-se en documents oficials com aquesta resolució o consultar amb un professional que conegui bé la normativa aplicable a Catalunya.
L’habitatge habitual compta per ser considerat gran tenidor?
Un dels dubtes més habituals a l’hora de valorar si una persona encaixa en la definició de gran tenidor és què passa amb el seu habitatge habitual. També compta? O queda fora del còmput?
La resposta depèn del context en què s’utilitzi aquesta figura. En alguns casos, la normativa permet excloure l’habitatge habitual del còmput, mentre que en d’altres àmbits s’inclou sense distinció juntament amb la resta de propietats residencials.
El criteri fiscal de la Generalitat
Des del punt de vista fiscal, la Resolució 3/2025 de la Generalitat de Catalunya estableix que l’habitatge habitual no es té en compte quan es valora si una persona física és gran tenidor. Així ho recull expressament:
“…s’exclou del còmput per a determinar si és gran tenidora, el seu habitatge habitual (tenint aquesta consideració aquell definit en l’impost sobre la renda de les persones físiques). Aquesta exclusió deriva de l’aplicació de l’article 47 de la Constitució espanyola que reconeix el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat…”
(Resolución 3/2025, página 3)
Aquest criteri s’aplica exclusivament en l’àmbit de l’impost sobre transmissions patrimonials, i en particular en els casos en què pot aplicar-se el tipus incrementat del 20 %. Si desitja aprofundir en aquest supòsit concret —com s’interpreta la figura del gran tenidor, què diu la resolució i com es relaciona amb el decret llei que va introduir aquest tipus reforçat—, pot consultar l’article: A qui es considera gran tenidor per a l’ITP del 20 % a Catalunya?
Què passa en l’àmbit del lloguer i els tribunals?
En canvi, en altres àmbits com el del lloguer o en procediments administratius i judicials, la Generalitat sí que inclou l’habitatge habitual en el còmput. Aquest és el criteri que s’aplica, per exemple, en zones de mercat residencial tensionat, on tots els habitatges d’ús residencial —independentment de la seva finalitat— es comptabilitzen per determinar si se supera el llindar establert.
Tanmateix, aquest enfocament no sempre coincideix amb el dels tribunals. En resolucions judicials recents, especialment en l’àmbit del dret a l’habitatge, els jutjats tendeixen a excloure l’habitatge habitual del còmput quan aquest té un ús clarament personal i no patrimonial.
Per tant, l’habitatge habitual pot estar inclòs o no en funció del context. Si es tracta d’una comprovació fiscal, l’habitual és que quedi exclòs. Però si el que s’analitza és si s’han d’aplicar les condicions imposades als grans tenidors en un procediment de lloguer o desnonament, és possible que sí es tingui en compte.
Ser gran tenidor no sempre és tan evident
A primera vista, pot semblar que ser gran tenidor és només una qüestió de comptar habitatges. Tanmateix, com hem vist al llarg d’aquest article, hi intervenen més factors, com el tipus de titularitat, les participacions en règim de copropietat, l’ús residencial reconegut dels immobles i, sobretot, el context en què s’avalua aquesta condició, ja sigui fiscal, administratiu o judicial.
La normativa catalana i estatal fixa llindars clars —deu habitatges, cinc en zones tensionades o 1.500 m² construïts—, però la manera d’aplicar aquests criteris no és uniforme. L’exclusió de l’habitatge habitual, per exemple, pot acceptar-se en l’àmbit fiscal però no en un procediment relacionat amb el lloguer. I en casos de copropietat, la diferència entre aplicar o no el criteri pot dependre de com s’interpreta la participació.
Per això, saber si s’és gran tenidor requereix més que revisar escriptures. Cal tenir en compte el marc legal aplicable, les interpretacions actuals i l’objectiu concret amb què s’aplica aquesta figura. Perquè aquesta classificació no és neutra i pot implicar pagar més impostos, estar subjecte a límits en el lloguer o quedar afectat pels drets de tempteig i retracte.
Li interessen aquest tipus d’anàlisis? A Àliga Real Estate publiquem continguts que ajuden a comprendre com la normativa, la fiscalitat i l’evolució de l’oferta estan transformant el mercat immobiliari a Catalunya. També abordem altres temes clau que afecten aquells que compren, venen o lloguen.
Si desitja rebre articles com aquest directament al seu correu electrònic, pot subscriure’s al nostre butlletí o consultar altres publicacions recents al nostre blog immobiliari.
