Copropiedad, vivienda habitual y usos residenciales influyen más de lo que parece. Así se determina hoy quién es gran tenedor en Cataluña.
Ser gran tenedor en Cataluña hoy implica más que tener muchas viviendas
Cada vez son más los propietarios que se preguntan si pueden ser considerados gran tenedor en Cataluña, especialmente cuando se enfrentan a impuestos más altos, nuevas restricciones al alquiler o limitaciones al vender una vivienda. No siempre es evidente cuándo se aplica esta figura, pero las consecuencias legales y fiscales que conlleva son significativas.
El desconocimiento sobre cuántas viviendas se tienen que acumular, cómo influye la copropiedad o si se incluye o no la vivienda habitual genera inseguridad jurídica. Esta incertidumbre afecta directamente a quienes desean comprar, vender o alquilar, y puede tener un impacto económico considerable si no se detecta a tiempo el estatus de gran tenedor.
Ya explicamos en nuestro artículo sobre el nuevo ITP del 20 % en Cataluña el nuevo ITP del 20 % en Cataluña el nuevo ITP del 20 % en Cataluña cómo ser considerado gran tenedor puede implicar pagar más en determinadas compraventas. Sin embargo, este no es el único ámbito donde se aplica esta figura. En zonas como Barcelona, declarada mercado residencial tensionado, su definición también afecta a derechos preferentes, contratos de arrendamiento y procedimientos judiciales.
Por ello, en este artículo aclaramos qué criterios utiliza la normativa vigente para determinar si una persona física o jurídica encaja dentro de esta categoría. Analizamos también cómo se computan las viviendas, qué tipo de titularidad se tiene en cuenta y cuál es el uso que se hace de cada inmueble, abordando además la actual controversia sobre la vivienda habitual.
Qué dice la normativa sobre el gran tenedor en Cataluña
La figura del gran tenedor se regula tanto en la legislación estatal como en la autonómica catalana. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y la Ley 24/2015, impulsada por la Generalitat, establecen los criterios que permiten identificar a quienes deben asumir obligaciones específicas en el ámbito residencial.
De acuerdo con ambas normativas, se considera gran tenedor a quien cumple alguno de estos tres umbrales:
– Es titular de 10 o más viviendas de uso residencial;
– Posee una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros;
– Dispone de 5 o más viviendas situadas en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado.
Barcelona, por ejemplo, se encuentra actualmente incluida en esta última categoría, lo que implica que el umbral más bajo puede ser suficiente para ser considerado gran tenedor dentro de la ciudad, incluso sin alcanzar las diez viviendas en total.
Este reconocimiento no se limita al ámbito fiscal. En Cataluña, por ejemplo, la Ley 24/2015 establece que, en los procedimientos de desahucio por impago o ejecución hipotecaria, cuando el demandante es una persona jurídica que tiene la condición de gran tenedor, debe acreditarse previamente la presentación de una propuesta de alquiler social. Este requisito previo sigue vigente, aunque algunas otras obligaciones adicionales han sido anuladas por el Tribunal Constitucional en resoluciones recientes.
La condición de gran tenedor también tiene efectos en materia de alquiler, en la aplicación de límites al precio o en los derechos de tanteo y retracto ejercidos por la administración. Por tanto, conocer con exactitud si se encaja en esta categoría no es solo una cuestión técnica, sino una necesidad práctica para anticipar sus implicaciones legales y patrimoniales. En Àliga Real Estate le ayudamos a identificar su situación y a valorar cómo puede afectar a sus decisiones de compraventa o alquiler desde un enfoque legal y estratégico. Conozca todos nuestros servicios Conozca todos nuestros servicios.
¿Qué tipo de titularidad se tiene en cuenta para ser considerado gran tenedor?
No todas las formas de propiedad cuentan igual a la hora de determinar si una persona física o jurídica puede ser considerada gran tenedor. Aunque el umbral principal es cuantitativo —tener diez viviendas, cinco en zonas tensionadas o más de 1.500 m² construidos de uso residencial—, también importa qué tipo de derecho se tiene sobre cada inmueble.
¿Cuenta la nuda propiedad como titularidad?
Según la Resolución 3/2025, aprobada por la Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya, se entiende por propietario tanto quien tiene la plena propiedad como quien ostenta la nuda propiedad. En cambio, quien únicamente tiene el usufructo o un derecho de habitación no se considera gran tenedor, porque no es titular del dominio del bien. La resolución lo explica así:
“Se considera que una persona física o jurídica es propietaria cuando lo es de la plena propiedad o de la nuda propiedad. Efectivamente, la nuda propiedad se encuadra dentro del concepto de propiedad, aunque carece de las facultades de uso y disfrute. Por tanto, no se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que ostenta un derecho real de usufructo o de habitación.”
(Resolución 3/2025, página 2)
¿Qué pasa con la copropiedad o partes indivisas?
También se aclara qué ocurre cuando una persona tiene solo una parte indivisa de una vivienda, como en los casos de copropiedad —ya sea por herencia, compraventa compartida u otras situaciones—. En este punto, la Generalitat establece un criterio claro: no es necesario tener el 100 % de cada inmueble, sino que se aplica el porcentaje correspondiente de participación para calcular si se alcanza el umbral de superficie total exigido. La resolución dice literalmente:
“Si el contribuyente es propietario de uno o más inmuebles en un porcentaje de participación distinto al 100 %, tendrá la consideración de gran tenedor si la superficie construida de uso residencial total que resulta de la suma de los metros cuadrados obtenidos de la aplicación de los porcentajes de participación en cada uno de los inmuebles es superior a 1.500 m².”
(Resolución 3/2025, regla 2a)
Esto significa que no hace falta ser copropietario mayoritario ni superar el 50 % de cada vivienda. Lo que cuenta es el conjunto total de superficie construida, ajustada a las participaciones reales de cada inmueble. Por ejemplo, si alguien posee el 30 % de una vivienda de 100 m², computan 30 m². Si la suma de todas sus participaciones, en distintas propiedades, supera los 1.500 m² de uso residencial, se le considerará gran tenedor.
El criterio de los juzgados sobre la copropiedad
Sin embargo, hay que tener en cuenta que algunos juzgados adoptan un criterio distinto en el ámbito procesal, especialmente en procedimientos relacionados con la Ley estatal de vivienda. En junio de 2023, los jueces de primera instancia de Barcelona acordaron un documento interno para aplicar de forma uniforme la nueva normativa. En ese texto, que no tiene carácter vinculante, se propone excluir del cómputo las viviendas en copropiedad cuando la participación sea igual o inferior al 50 %. La redacción es la siguiente:
“En el caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50 %.”
(Criterios orientadores de los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, 29 de junio de 2023, punto 6)
Este enfoque se limita al ámbito judicial y no modifica los criterios establecidos por la administración tributaria catalana, que sí computa las participaciones menores, siempre que la suma total de superficie residencial alcance el umbral definido.
Por tanto, si usted tiene participaciones en varias viviendas, incluso en copropiedad, esas titularidades pueden contar para determinar si entra en la categoría de gran tenedor. La clave está en calcular correctamente el total de metros cuadrados de uso residencial en función del porcentaje de propiedad en cada caso. Y si existen dudas, conviene apoyarse en documentos oficiales como esta resolución o consultar con un profesional que conozca bien la normativa aplicable en Cataluña.
¿La vivienda habitual cuenta para ser considerado gran tenedor?
Una de las dudas más habituales al valorar si una persona encaja en la definición de gran tenedor es qué ocurre con su vivienda habitual. ¿También cuenta? ¿O queda fuera del cálculo?
La respuesta depende del contexto en el que se utilice esta figura. En algunos casos, la normativa permite excluir la vivienda habitual del cómputo, mientras que en otros ámbitos se incluye sin distinción junto al resto de propiedades residenciales.
El criterio fiscal de la Generalitat
Desde el punto de vista fiscal, la Resolución 3/2025 de la Generalitat de Catalunya establece que la vivienda habitual no se tiene en cuenta cuando se valora si una persona física es gran tenedor. Así lo recoge expresamente:
“…se excluye del cómputo para determinar si es gran tenedora su vivienda habitual (teniendo esta consideración aquel definida en el impuesto sobre la renta de las personas físicas). Esta exclusión deriva de la aplicación del artículo 47 de la Constitución española, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada…”
(Resolución 3/2025, página 3)
Este criterio se aplica exclusivamente en el ámbito del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, y en particular en los casos en los que puede aplicarse el tipo incrementado del 20 %. Si desea profundizar en ese supuesto concreto —cómo se interpreta la figura del gran tenedor, qué dice la resolución y cómo se relaciona con el decreto ley que introdujo este tipo reforzado— puede consultar el artículo ¿A quién se considera gran tenedor para el ITP del 20 % en Cataluña?
¿Qué ocurre en el ámbito del alquiler y los tribunales?
En cambio, en otros ámbitos como el del alquiler o en procedimientos administrativos y judiciales, la Generalitat sí incluye la vivienda habitual en el cómputo. Este es el criterio que aplica, por ejemplo, en zonas de mercado residencial tensionado, donde todas las viviendas de uso residencial —independientemente de su finalidad— se suman para determinar si se supera el umbral establecido.
Sin embargo, este enfoque no siempre coincide con el de los tribunales. En resoluciones judiciales recientes, especialmente en el ámbito del derecho a la vivienda, los juzgados tienden a excluir la vivienda habitual del cómputo cuando esta tiene un uso claramente personal y no patrimonial.
Por tanto, la vivienda habitual puede estar incluida o no según el contexto. Si se trata de una comprobación fiscal, lo habitual es que quede fuera. Pero si lo que se analiza es si se deben aplicar las condiciones impuestas a los grandes tenedores en un procedimiento de alquiler o desahucio, es posible que sí se tenga en cuenta.
Ser gran tenedor no siempre es tan evidente
A primera vista, puede parecer que ser gran tenedor es solo una cuestión de contar viviendas. Sin embargo, como hemos visto a lo largo de este artículo, intervienen más factores, como el tipo de titularidad, las participaciones en copropiedad, el uso residencial reconocido de los inmuebles y, sobre todo, el contexto en el que se evalúa esta condición ya sea fiscal, administrativo o judicial.
La normativa catalana y estatal fija umbrales claros —diez viviendas, cinco en zonas tensionadas o 1.500 m² construidos—, pero la forma de aplicar esos criterios no es uniforme. La exclusión de la vivienda habitual, por ejemplo, puede aceptarse en el ámbito fiscal pero no en un procedimiento relacionado con el alquiler. Y en casos de copropiedad, la diferencia entre aplicar o no el criterio puede estar en cómo se interpreta la participación.
Por eso, saber si se es gran tenedor requiere algo más que revisar escrituras. Conviene tener en cuenta el marco legal aplicable, las interpretaciones actuales y el objetivo concreto con el que se aplica esta figura. Porque esta clasificación no es neutra y puede implicar pagar más impuestos, estar sujeto a límites al alquiler o quedar afectado por derechos preferentes de adquisición.
¿Le interesan este tipo de análisis? En Àliga Real Estate publicamos contenidos que ayudan a comprender cómo la normativa, la fiscalidad y la evolución de la oferta están transformando el mercado inmobiliario en Cataluña. También abordamos otros temas clave que afectan a quienes compran, venden o alquilan.
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