Copropiedad, vivienda habitual y usos residenciales influyen más de lo que parece. Así se determina hoy quién es gran tenedor en Cataluña.
¿A quién se considera gran tenedor para el ITP del 20 % en Cataluña?
La entrada en vigor del nuevo ITP del 20% en Cataluña ha generado una oleada de dudas entre compradores y propietarios con más de una vivienda. Quienes están pensando en adquirir un inmueble se enfrentan a una pregunta crítica: ¿Serán considerados gran tenedor para el ITP del 20% o podrán tributar por los tipos generales, que van del 10% al 13% según el valor de la vivienda? Le explicamos cómo funcionan los nuevos tramos en nuestro artículo: ITP en Cataluña: todo lo que cambia al comprar vivienda este 2025.
La clave está en saber si se aplica o no la condición de gran tenedor y, en ese cálculo, un aspecto concreto está generando especial confusión: ¿se incluye la vivienda habitual? Esta duda es especialmente relevante porque la definición de gran tenedor para el ITP del 20% no coincide con la que se aplica en otros contextos, como el alquiler o los procedimientos de desahucio.
En un artículo anterior analizamos en profundidad cuándo se aplica el impuesto del 20 % en Cataluña. En esta ocasión, nos centramos en un matiz que puede marcar una gran diferencia económica. Porque entender cómo interpreta la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya este criterio —y qué viviendas computan o no— es esencial para anticipar correctamente la carga fiscal de la operación.
¿Qué dice la normativa sobre el concepto de gran tenedor para el ITP del 20%?
El Decreto ley 5/2025, aprobado por el Govern de la Generalitat, introdujo un tipo impositivo del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica en determinados casos de compraventa de vivienda en Cataluña.
Este tipo reforzado no afecta a todos los compradores, sino únicamente a quienes se consideran grandes tenedores según los criterios establecidos en la legislación vigente. Por tanto, antes de saber qué tipo impositivo corresponde, conviene verificar si el comprador encaja en la definición de gran tenedor para el ITP del 20%
Tanto la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, como la Ley 24/2015, aprobada en Cataluña, definen quién puede ser considerado gran tenedor. Según estas normas, una persona encaja en esta categoría si cumple alguno de los siguientes criterios:
✔ Más de 10 viviendas urbanas de uso residencial,
✔ O una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a vivienda,
✔ O al menos 5 viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, como es el caso de Barcelona.
Sin embargo, el Decreto ley 5/2025 no aclara expresamente si, para alcanzar este umbral y ser considerado gran tenedor para el ITP del 20%, debe incluirse también la vivienda habitual del comprador. Y es ahí donde entra en juego la interpretación administrativa reciente, que veremos en el siguiente apartado.
¿La vivienda habitual influye al determinar si se le considera gran tenedor para el ITP del 20%?
Ante la falta de una definición fiscal específica en el Decreto ley 5/2025, la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya ha aclarado cómo debe interpretarse el concepto de gran tenedor para el ITP del 20%. Lo ha hecho a través de la resolución administrativa 3/2025 publicada el 27 de junio de 2025, coincidiendo con la entrada en vigor del nuevo tipo impositivo.
Según este criterio, la vivienda habitual del comprador no debe incluirse en el cómputo de viviendas que determina si una persona física alcanza la condición de gran tenedor a efectos del ITP reforzado. Es decir, solo se tienen en cuenta aquellas de las que se sea titular y que no estén destinadas a uso habitual.
Consecuencias fiscales directas
Por ejemplo: Si una persona es titular de cuatro viviendas y compra una quinta, esa nueva adquisición activará la condición de gran tenedor para el ITP del 20%. Siempre que ninguna de esas cinco viviendas sea su residencia habitual, ya que la vivienda habitual no se incluye, a efectos fiscales, dentro del recuento de viviendas para considerar a una persona física como gran tendedor. Esto lo hemos sabido, como indicamos anteriormente, con la resolución administrativa publicada el 27 de junio de 2025.
La administración justifica esta interpretación diferenciando entre el hogar habitual y el patrimonio susceptible de generar rendimiento. Incluir la vivienda habitual, según Tributs, desvirtuaría el objetivo de la norma. También se apoya en el artículo 47 de la Constitución, que protege el derecho a una vivienda digna.
Ahora bien, no todas las situaciones son tan claras.
¿Qué ocurre si comparte propiedades con otros herederos? ¿O si solo tiene un porcentaje de una vivienda?
Si quiere saber con más detalle qué tipo de propiedades se tienen en cuenta para determinar si una persona es considerada gran tenedor —por ejemplo, en casos de copropiedad o viviendas heredadas—, le recomendamos leer este otro artículo Qué significa ser gran tenedor en Cataluña.
A continuación, veremos por qué esta interpretación no se aplica de la misma forma en otros contextos, como el alquiler o los procedimientos de desahucio.
¿Esta interpretación también se aplica al alquiler o a los desahucios?
No. La interpretación que excluye la vivienda habitual del cómputo solo se aplica a un caso muy concreto: la definición de gran tenedor para el ITP del 20% introducida por el Decreto ley 5/2025. Fuera de este marco fiscal, el concepto se interpreta de otra manera.
En contextos como el alquiler o los procedimientos de desahucio, no existe un criterio unificado sobre si debe incluirse la vivienda habitual en el recuento. Mientras que la Generalitat, a través de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, la tiene en cuenta en determinados procedimientos relacionados con vivienda social o derechos de tanteo y retracto, algunos juzgados han sostenido que no debe computarse. Se trata de un enfoque distinto al aplicado en el ámbito fiscal, donde la exclusión de la vivienda habitual sí ha sido aclarada por resolución administrativa.
Dicho de otro modo, una persona puede no ser considerada gran tenedor para el ITP del 20%, pero sí ser tratada como gran tenedor si está inmersa en un proceso judicial vinculado al alquiler o a la pérdida de su vivienda. Todo depende del marco legal al que se aplique la definición.
Por eso, es importante tener claro que el concepto de gran tenedor no es único ni universal. Cambia según el contexto y puede tener consecuencias muy distintas, ya sean fiscales, sociales o jurídicas.
Gran tenedor, vivienda habitual e ITP
A la hora de comprar una vivienda en Cataluña, no basta con conocer el precio ni calcular los impuestos habituales. Si ya es propietario de otros inmuebles, conviene comprobar con atención si su situación encaja o no dentro de la definición —en el contexto fiscal— de gran tenedor para el ITP del 20%.
Como hemos visto, la exclusión de la vivienda habitual puede marcar la diferencia entre aplicar el tipo reforzado del 20 % o acogerse a los tipos generales del ITP, que varían en función del valor de la vivienda. Pero esa interpretación solo es válida en este ámbito concreto. En otros contextos, el criterio es distinto, lo que genera confusión y riesgos innecesarios si no se analiza cada caso con precisión.
Si está pensando en comprar otra vivienda y no quiere enfrentarse solo a estas decisiones —ni a la carga fiscal que pueden implicar—, en Àliga Real Estate podemos acompañarle. No solo nos encargamos de la búsqueda o la negociación: nuestro equipo revisa cada detalle para que la operación sea segura, rentable y sin sorpresas. Conozca cómo trabajamos en nuestros servicios inmobiliarios
Y si todavía no ha leído nuestro artículo sobre qué implica ser gran tenedor en Cataluña —según el número de viviendas, la titularidad o las participaciones en copropiedad—, más allá de ser considerado gran tenedor para el ITP del 20%, le recomendamos consultarlo: Qué significa ser gran tenedor en Cataluña
