El nuevo impuesto del 20% en Cataluña ha puesto en alerta a muchos compradores e inversores inmobiliarios. No se trata de un ajuste menor ni de una subida más, sino de un gravamen específico que puede cambiar por completo la fiscalidad de determinadas adquisiciones inmobiliarias.
No se aplicará en todas las compraventas, pero cuando lo hace, el impacto económico es considerable. Y lo más importante es que muchas personas aún no tienen claro si este nuevo escenario les afecta directamente.
En este artículo le explicamos cuándo se activa este impuesto, qué tipo de operaciones pueden quedar sujetas y qué perfiles deben prestar especial atención. Porque en situaciones como esta, contar con información clara antes de firmar es más importante que nunca.
¿Qué es el nuevo impuesto del 20% en Cataluña?
Una de las medidas fiscales más significativas del Decreto Ley 5/2025 es el impuesto del 20% en Cataluña. No se trata de una subida progresiva como la que afecta al ITP general, sino de un tipo único y fijo que se aplicará en ciertas compraventas inmobiliarias muy específicas. En estos casos, no se tendrán en cuenta los tramos habituales del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), sino que el comprador deberá abonar directamente un 20% sobre el valor del inmueble.
Este nuevo gravamen no está pensado para todo tipo de adquisiciones, sino para perfiles concretos como aquellos que tengan la condición de gran tenedor o aquellos que adquieran edificios completos destinados a vivienda. En estos supuestos, la fiscalidad habitual queda desplazada y se activa este nuevo impuesto del 20% en Cataluña, considerablemente más alto que el estándar.
Esta nueva medida entrará en vigor el 27 de junio de 2025, tres meses después de la publicación oficial del decreto (26 de marzo de 2025). Y está regulada en los apartados 5 y 6 del artículo 641-1 del Código tributario de Cataluña, modificados expresamente por el Decreto Ley 5/2025.
En el próximo apartado veremos en qué situaciones concretas se aplicará este nuevo gravamen y cómo identificar si una compraventa puede verse afectada.
¿Quién está obligado a pagar este impuesto del 20% en Cataluña?
Este gravamen no se aplicará a cualquier compraventa, sino solo a situaciones muy concretas que el Decreto Ley 5/2025 regula expresamente. En concreto, deberán tributar al impuesto del 20% en Cataluña:
✔ Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de gran tenedor en Cataluña y adquieran una vivienda.
✔ Las personas o entidades que compren edificios completos destinados a uso residencial, aunque no tengan la condición de gran tenedor.
Si se encuentra en uno de estos dos supuestos, el impuesto no se calculará con los tramos del ITP general, sino que se aplicará directamente el tipo único del 20%.
Saber si una compraventa se encuadra en estas condiciones requiere revisar el tipo de inmueble, su finalidad y el perfil del comprador. En el artículo ITP en Cataluña todo lo que cambia al comprar vivienda este 2025 explicamos cómo funciona el sistema general y cuándo podrían aplicarse bonificaciones. Pero en este caso, ese sistema queda totalmente desplazado.
A continuación, profundizamos en tres cuestiones clave: qué se considera un gran tenedor según el decreto, qué se entiende por edificio destinado a vivienda y qué excepciones podrían evitar la aplicación del impuesto del 20% en Cataluña.
Perfil de gran tenedor según el Decreto Ley 5/2025
Para que el nuevo impuesto del 20% en Cataluña sea aplicable, el comprador debe encajar en uno de los perfiles definidos por el Decreto Ley 5/2025. Uno de ellos es el de gran tenedor, una figura que hasta ahora estaba más vinculada al ámbito del alquiler y que ahora adquiere un peso fiscal relevante en el momento de comprar.
La normativa establece que una persona física o jurídica será considerada gran tenedor si es titular de cinco o más viviendas en zonas tensionadas, o de diez o más viviendas en total dentro del territorio catalán, sin importar su ubicación.
Eso sí, no todo inmueble suma. Para que cuente como vivienda deben cumplirse ciertos requisitos, como estar registrada como tal. Los trasteros, plazas de aparcamiento, no se contabilizan. Tampoco lo hacen los locales y oficinas, salvo que estén inscritos en el registro o en el catastro como viviendas para uso residencial.
Este detalle no es menor, ya que, en función de cómo esté estructurado su patrimonio inmobiliario, podría quedar o no dentro del nuevo perfil fiscal. En el artículo sobre qué se considera gran tenedor abordaremos con más profundidad cómo se computan las propiedades, qué situaciones generan dudas y cómo afecta esto a nivel fiscal y normativo.
En este artículo continuaremos con los otros casos en los que también se aplica el impuesto del 20% en Cataluña, como la compra de edificios completos destinados a vivienda. Explicaremos además cómo se trata fiscalmente la adquisición de inmuebles con anejos como garajes o trasteros, y qué excepciones contempla el Decreto Ley 5/2025 en las que este nuevo gravamen no será exigible.
La compra de edificios puede quedar sujeta al impuesto del 20% en Cataluña, pero no en todos los casos
Además de los grandes tenedores, otro de los perfiles a los que se aplica el nuevo impuesto del 20% en Cataluña son aquellos que adquieren edificios completos destinados a uso residencial. El Decreto Ley 5/2025 define esta situación como una de las que activa automáticamente el tipo único, dejando de lado la escala general del ITP.
Este gravamen se aplica cuando se adquiere un edificio compuesto por varias viviendas independientes destinadas a uso residencial. No importa si el comprador es una persona física, una sociedad, una promotora o una cooperativa. Siempre que se adquieran todas las viviendas del edificio con este fin, el impuesto aplicable será del 20%.
Ahora bien, no se activa este gravamen específico cuando lo que se adquieren son viviendas individuales, aunque estén en un mismo edificio o incluso si con el tiempo terminan representando la mayoría del total. Lo relevante es que no se haya adquirido la totalidad de las viviendas del edificio, ya que solo en ese caso se considera que se ha producido la adquisición del conjunto con destino residencial.
Compra progresiva del edificio y regularización fiscal
También se contempla un supuesto que puede resultar especialmente relevante para inversores, y esta es la compra progresiva de edificios. Es decir, cuando una misma persona o entidad adquiere, en distintas operaciones y momentos, todas las viviendas que forman parte de un mismo inmueble.
En estos casos, cada compraventa tributa inicialmente al tipo que le corresponda según el valor del inmueble y las bonificaciones aplicables. Sin embargo, una vez completada la adquisición del edificio al completo —es decir, cuando se obtiene la propiedad de todas las viviendas que lo componen con destino residencial—, se activa el impuesto del 20 % en Cataluña.
Esto implica que el comprador deberá regularizar la tributación de las operaciones anteriores. Se calculará cuánto habría correspondido pagar aplicando el tipo único del 20 % sobre el valor conjunto de todas las viviendas adquiridas, y se descontará lo que ya se abonó por cada operación individual. La diferencia pendiente deberá ingresarse a Hacienda para ajustar la carga fiscal al nuevo tipo.
Este matiz es clave para quienes estructuran sus inversiones en fases. Aunque cada compra inicial parezca quedar fuera del nuevo gravamen, el conjunto de la operación puede estar sujeto al impuesto del 20% en Cataluña una vez se complete la adquisición del edificio.
Exención fiscal para edificios de hasta cuatro viviendas
Por otro lado, el decreto también contempla una excepción relevante, en la que no se aplicará el impuesto del 20% en Cataluña cuando se adquiera un edificio que no supere las cuatro viviendas. Esto es así siempre que el comprador sea una persona física y lo destine a su residencia habitual o a la de sus familiares directos. Esta medida busca proteger operaciones personales o familiares, y no está pensada para frenar este tipo de adquisiciones residenciales.
Como ve, el concepto de “edificio completo destinado a vivienda” abarca más situaciones de lo que puede parecer a simple vista. Pero este no es el único caso en el que pueden surgir dudas sobre la aplicación del impuesto del 20% en Cataluña. También conviene prestar atención cuando la compraventa incluye anexos como una plaza de aparcamiento o un trastero.
¿Qué ocurre si se compra una vivienda con garaje o trastero?
Cuando el comprador encaja en uno de los perfiles a los que se aplica el impuesto del 20% en Cataluña, como en el caso de los grandes tenedores, es habitual preguntarse si este gravamen afecta también a los anexos vinculados a la vivienda, como plazas de aparcamiento o trasteros.
El Decreto Ley 5/2025 aclara expresamente esta cuestión en su artículo 5.1: se considera que forman parte de la vivienda un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento cuando estén ubicados en el mismo edificio o complejo urbanístico, y siempre que se transmitan juntamente con la vivienda y figuren inscritos registralmente como elementos vinculados.
Esto significa que, a efectos fiscales, el conjunto se considera una única unidad. Es decir, si un gran tenedor compra una vivienda con estos anexos en las condiciones descritas, el impuesto del 20% se aplicará sobre el valor total de la adquisición, no solo sobre la parte correspondiente a la vivienda.
Intentar dividir la compraventa en varias escrituras, separando la vivienda de sus anexos, no cambiaría la fiscalidad. Si el conjunto forma una unidad funcional, como indica el propio decreto, el tipo del 20% se aplicará igualmente al total.
Esta precisión evita interpretaciones ambiguas y refuerza el propósito del Decreto, que es aplicar este gravamen a perfiles y situaciones muy concretas, sin dejar margen a estrategias que pretendan eludirlo mediante artificios formales.
Casos en los que no se aplica el impuesto del 20 % en Cataluña
Aunque el impuesto del 20% en Cataluña se aplica en situaciones muy concretas, el Decreto Ley 5/2025 también contempla una serie de excepciones. Estas exenciones no son generales ni automáticas, sino que requieren el cumplimiento de requisitos específicos y, en muchos casos, el compromiso con determinados fines sociales o de vivienda protegida.
Entre los supuestos que quedan fuera de este nuevo gravamen se incluyen:
✔ La adquisición de inmuebles para su rehabilitación con destino a vivienda de protección oficial, siempre que se cumpla con la calificación correspondiente y se destinen efectivamente a ese uso.
✔ Las compras realizadas por entidades del tercer sector, sin ánimo de lucro y con finalidad social, que actúen en el marco de programas públicos de vivienda.
✔ Las cooperativas de viviendas que adquieran un edificio para su transformación en vivienda habitual de sus socios, cumpliendo los criterios exigidos y con una adjudicación efectiva posterior.
Estas excepciones están recogidas en la nueva redacción del artículo 641-1 del Código tributario de Cataluña, tal como se establece en el artículo 5 del Decreto Ley 5/2025. Para poder acogerse a ellas, será imprescindible acreditar documentalmente que se cumplen todos los requisitos exigidos. Además, en algunos casos, será necesario mantener el uso declarado durante un periodo determinado, ya que de lo contrario podría perderse el beneficio fiscal.
¿Está valorando una adquisición que podría verse afectada?
El impuesto del 20% en Cataluña no está pensado para el comprador habitual. Afecta a perfiles muy concretos y a operaciones que, en muchos casos, requieren una planificación previa más rigurosa de lo habitual.
Si está estudiando una operación de compraventa que pueda encajar en alguno de los supuestos contemplados por el Decreto Ley 5/2025 —ya sea como gran tenedor, promotor o inversor—, contar con una visión clara desde el principio puede evitar correcciones posteriores y costes innecesarios.
En Àliga Real Estate acompañamos a compradores e inversores que buscan asesoramiento inmobiliario profesional en Barcelona. Si necesita analizar su caso concreto o confirmar si su operación se verá afectada por este nuevo impuesto, puede escribirnos directamente desde este formulario de contacto.
