El Decreto Ley 5/2025 representa uno de los cambios normativos más relevantes de los últimos años en el ámbito inmobiliario catalán. Publicado el 26 de marzo y con la mayoría de sus medidas en vigor desde el día 27, introduce modificaciones fiscales y legales que afectan directamente a quienes compran una vivienda, residen de alquiler o promueven proyectos residenciales en Cataluña.
Entre las novedades se encuentran nuevos tipos de impuestos en la compraventa, un impuesto especial para determinados perfiles, cambios en las deducciones fiscales por alquiler y nuevas condiciones para acceder a bonificaciones o financiación pública en vivienda protegida.
Aunque no establece cambios fiscales directos para quienes venden una propiedad, sí puede influir en sus planes. Estar al corriente de estas medidas es fundamental, ya que el nuevo escenario fiscal puede afectar a la demanda, a la capacidad económica de los compradores y, en consecuencia, al desarrollo de una operación de compraventa.
En este artículo encontrará una visión general clara, estructurada y basada exclusivamente en el texto oficial del Decreto Ley 5/2025, con acceso directo a los artículos específicos donde analizamos en profundidad cada uno de estos cambios.
Cambios fiscales en la compraventa de viviendas
Uno de los aspectos más relevantes introducidos por el Decreto Ley 5/2025 es la modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), con consecuencias económicas directas para quienes tienen previsto adquirir una vivienda en Cataluña.
Hasta ahora, la mayoría de las compraventas inmobiliarias estaban sujetas a un impuesto del 10 %. Con la nueva normativa, ese porcentaje aumentará en función del valor de la vivienda, y en los tramos más altos podrá llegar hasta el 13 %.
Si usted está pensando en adquirir próximamente una vivienda en Barcelona, estos incrementos fiscales podrían suponer un aumento significativo en el coste total de la compra. No conocer con antelación estos cambios puede comprometer su planificación económica e incluso obligarle a ajustar su presupuesto.
Estas nuevas medidas fiscales entrarán en vigor el 27 de junio de 2025, tres meses después del día siguiente a la publicación oficial del Decreto Ley 5/2025, realizada el 26 de marzo de 2025.
En el artículo sobre impuestos en la compraventa encontrará una explicación detallada de los nuevos porcentajes, cómo se aplican y qué debe tener en cuenta si está valorando adquirir una vivienda próximamente.
Más allá de los nuevos tramos del impuesto general, el decreto también introduce un tipo único del 20 % que se aplicará en determinadas operaciones inmobiliarias. Se trata de una medida específica que ha generado muchas dudas y que conviene conocer en detalle.
Impuesto del 20 % para grandes tenedores y compra de edificios enteros
Este tipo único del 20 %, considerablemente superior al habitual, se aplicará únicamente en operaciones que cumplan ciertos criterios. Afectará a quienes tengan la condición de gran tenedor —como los propietarios con cinco o más viviendas en zonas tensionadas o con diez o más viviendas en total—, así como a aquellas personas o entidades que adquieran edificios enteros destinados a uso residencial.
En estos casos, el impuesto no se calcula según los tramos generales, sino que se aplica directamente con este nuevo porcentaje. El Decreto Ley 5/2025 también contempla algunas excepciones, aunque es imprescindible conocerlas y cumplir con los requisitos exigidos para que puedan aplicarse correctamente.
Esta medida entrará en vigor el 27 de junio de 2025, tres meses después del día siguiente a la publicación oficial del Decreto Ley, realizada el 26 de marzo de 2025.
En el artículo sobre el impuesto del 20% explicamos quién se considera gran tenedor, qué operaciones están afectadas y cómo anticiparse a esta carga fiscal si su perfil encaja en alguno de los supuestos recogidos.
Mientras que estas medidas fiscales afectan directamente a operaciones de compraventa con un perfil muy concreto, el Decreto Ley 5/2025 también introduce cambios relevantes en el ámbito del alquiler que conviene tener en cuenta.
Deducciones fiscales actualizadas en alquileres
Acceder a una vivienda de alquiler en Cataluña sigue siendo una dificultad real para muchas personas, especialmente para quienes tienen ingresos medios o inestables. El Decreto Ley 5/2025 introduce cambios en las deducciones fiscales del IRPF que buscan aliviar, en parte, esta situación.
Una de las principales novedades es el aumento de la edad máxima para optar a la deducción como persona joven, que pasa de los 32 a los 35 años. También se amplían los criterios económicos, con el objetivo de que más inquilinos puedan beneficiarse de este incentivo fiscal.
Estas medidas ya están en vigor y pueden suponer un pequeño respiro para quienes necesitan alquilar en un contexto de alta demanda y precios elevados.
En el artículo sobre deducciones fiscales en el alquiler explicamos quién puede acceder a estas ayudas, qué requisitos deben cumplirse y cómo aplicarlas correctamente en la declaración de la renta.
Más allá de las medidas dirigidas a facilitar el acceso al alquiler, el Decreto Ley 5/2025 también contempla incentivos fiscales para determinados perfiles que promueven o reconvierten inmuebles con fines residenciales.
Nuevas bonificaciones y reducciones fiscales en operaciones inmobiliarias
Hay nuevas bonificaciones fiscales destinadas a promover determinados usos del parque inmobiliario en Cataluña, especialmente vinculados a la creación de vivienda protegida. El Decreto Ley 5/2025 incorpora una reducción del 50 % en el impuesto de transmisiones patrimoniales para quienes adquieran ciertos inmuebles con este objetivo.
No se trata de una bonificación aplicable de forma general. Solo se concede en operaciones concretas que cumplen con condiciones específicas definidas por la normativa.
Si gestiona edificios completos o está valorando una inversión que pueda orientarse a este tipo de proyecto, esta medida puede ofrecer ventajas fiscales relevantes.
Esta medida entrará en vigor a partir del 27 de junio de 2025, tres meses después del día siguiente a la publicación del Decreto Ley 5/2025
En el artículo sobre estas bonificaciones explicamos en qué casos se aplica la reducción, qué condiciones deben cumplirse y qué oportunidades abre para determinados perfiles del mercado.
Además, de estas bonificaciones fiscales, el Decreto Ley 5/2025 también incorpora una medida complementaria orientada a facilitar la financiación de nuevos proyectos de vivienda protegida a través del Instituto Catalán de Finanzas.
Financiación pública para proyectos de vivienda protegida (ICF)
El acceso a financiación es uno de los principales retos para quienes quieren desarrollar vivienda protegida en Cataluña. Para responder a esta necesidad, el Decreto Ley 5/2025 amplía el papel del Instituto Catalán de Finanzas (ICF), que podrá participar de forma directa en este tipo de proyectos ofreciendo apoyo económico a través de préstamos u otras fórmulas de financiación.
Esta medida busca impulsar nuevas promociones que cumplan con las condiciones del régimen de protección oficial. Puede resultar especialmente interesante para propietarios de suelo, cooperativas o inversores que estén valorando poner en marcha un proyecto residencial con respaldo institucional.
La financiación pública del ICF entrará en vigor a partir del 27 de junio de 2025, tres meses después del día siguiente a la publicación del Decreto Ley 5/2025
En el artículo sobre financiación pública explicamos qué proyectos pueden acceder a esta línea de apoyo, en qué condiciones y cómo evaluar si esta opción encaja en su estrategia.
Todas estas medidas definen un nuevo escenario para quienes participan activamente en el mercado inmobiliario, ya sea como compradores, inquilinos o promotores.
Resumen de medidas del Decreto Ley 5/2025
| Bloque | Medida principal | A quién afecta | Entrada en vigor |
|---|---|---|---|
| Compraventa de viviendas | Nuevas escalas del ITP-AJD según valor del inmueble | Personas que compran vivienda en Cataluña | 27 de junio de 2025 |
| Impuesto del 20 % | Gravamen del 20 % para grandes tenedores y compras de edificios completos | Grandes tenedores y quienes compran edificios completos | 27 de junio de 2025 |
| Deducciones en alquiler | Ampliación de edad para deducción IRPF y criterios por tramos de renta | Inquilinos con ingresos medios o bajos | Ya en vigor |
| Bonificaciones fiscales | Reducción del 50 % en el ITP para ciertos proyectos de rehabilitación | Promotores, inversores o propietarios que reformen edificios | 27 de junio de 2025 |
| Financiación pública | Apoyo del ICF a promociones de vivienda protegida en suelo público | Cooperativas, promotores o propietarios de suelo público | 27 de junio de 2025 |
Cómo interpretar estos cambios en su caso concreto
En un contexto de cambio normativo, como lo es la entrada en vigor del Decreto Ley 5/2025, lo importante no es solo conocer las nuevas medidas, sino entender cómo pueden alterar las decisiones cotidianas en el mercado inmobiliario. Desde calcular el coste real de una compraventa hasta valorar si alquilar sigue siendo sostenible para determinados perfiles.
El impacto de este Decreto Ley 5/2025 no será igual para todos. Dependerá de su situación, de sus planes a corto o medio plazo y del conocimiento que tenga sobre cómo aplicar —o defenderse de— estas nuevas condiciones.
Si necesita una visión clara y adaptada a su caso concreto, puede contar con nosotros. Le ayudaremos a analizar su situación con criterio y perspectiva profesional.
