La copropietat, l’habitatge habitual i els usos residencials influeixen més del que sembla. Així es determina avui qui és gran tenidor a Catalunya.
Com evitar les conseqüències fiscals del valor de referència
Les conseqüències fiscals del valor de referència són una preocupació cada cop més habitual entre propietaris que han venut —o estan a punt de vendre— el seu habitatge per sota d’aquest valor oficial que el Cadastre assigna als immobles. Tot i que es tracta d’una dada administrativa, el seu impacte fiscal és molt real. Molts venedors descobreixen massa tard que Hisenda pot considerar l’operació com una infravaloració i, en conseqüència, iniciar una revisió, exigir un pagament d’acord amb el valor més elevat o fins i tot imposar sancions econòmiques.
En aquest article analitzem les implicacions fiscals d’aquest tipus de compravendes, els impostos que poden veure’s afectats, com actua l’Administració i quines mesures convé tenir en compte si vol evitar complicacions posteriors.
Què passa si Hisenda detecta una venda per sota del valor de referència
Quan el preu de venda d’un habitatge és inferior al valor de referència del Cadastre, l’operació pot aixecar sospites fiscals. Tot i que aquest valor no sempre reflecteix el mercat real, l’Administració el considera una base mínima per calcular impostos com l’ITP, Successions i Donacions o Patrimoni. Per això, una diferència notable sense justificació pot exposar el contribuent a les conseqüències fiscals del valor de referència, que inclouen liquidacions complementàries i fins i tot sancions.
Risc de comprovació de valors
Un dels efectes més habituals dins de les conseqüències fiscals del valor de referència és la comprovació de valors. Aquest procediment permet a Hisenda verificar si l’import declarat a l’escriptura s’ajusta al que considera fiscalment correcte. Si no és així, pot emetre una liquidació complementària reclamant impostos addicionals i interessos de demora.
Què s'interpreta com a infravaloració
No tota diferència entre el preu de venda i el valor de referència implica una infravaloració, però Hisenda pot interpretar que s’ha declarat un valor inferior amb l’objectiu de pagar menys impostos. En aquests casos, a més de l’ajust fiscal, el contribuent podria enfrontar-se a sancions, especialment si es considera que hi ha hagut ocultació o manca de diligència.
Impostos afectats pel valor de referència: què cal tenir en compte
Una de les conseqüències fiscals del valor de referència que més preocupa tant a venedors com a compradors és el possible impacte directe sobre els impostos que s’han de liquidar després de l’operació. Tot i que cada cas s’ha d’analitzar segons les circumstàncies concretes, hi ha dues figures impositives clau que poden veure’s afectades: l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), que correspon al comprador, i l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), que afecta al venedor.
ITP: el comprador pot pagar més impostos dels esperats
Una de les conseqüències fiscals del valor de referència més rellevants per al comprador és el possible ajust en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). Aquest tribut es liquida sobre la base més alta entre el preu escripturat i el valor de referència del Cadastre. Per tant, si l’habitatge s’adquireix per un import inferior al valor oficial i s’utilitza aquest import com a base per al pagament de l’impost, l’Agència Tributària autonòmica pot emetre una liquidació complementària reclamant l’impost corresponent, més els interessos de demora.
Per exemple, si un habitatge es compra per 700.000 €, però el valor de referència és de 800.000 €, l’Agència Tributària pot exigir el pagament de l’ITP sobre aquesta última xifra. Des de juny de 2025, a Catalunya aquest impost es calcula aplicant tipus progressius, tal com expliquem en aquest article: ITP a Catalunya.
Veiem l’impacte real d’aquesta diferència:
– Si s’aplica el valor de referència (800.000 €):
10 % sobre els primers 600.000 € → 60.000 €
11 % sobre els 200.000 € restants → 22.000 €
Total ITP exigit: 82.000 €
– Si es liquida l’impost sobre el preu escripturat (700.000 €):
10 % sobre els primers 600.000 € → 60.000 €
11 % sobre els 100.000 € restants → 11.000 €
Total ITP autoliquidat: 71.000 €
Diferència: 11.000 € més interessos de demora, i en alguns casos, una possible sanción.
Quan pot haver-hi sanció en l’ITP?
Tot i que no sempre s’aplica, Hisenda pot imposar una sanció si considera que ha existit falta de diligència o intenció de reduir de manera indeguda el pagament de l’impost. Els supòsits més freqüents inclouen:
✔ Liquidar l’ITP sobre un valor inferior.
✔ No respondre a una requeriment d’informació o fer-ho fora de termini.
✔ Presentar dades inexactes o clarament errònies.
✔ Reincidir o actuar amb una intenció evident d’ocultació.
Segons la Llei General Tributària, la sanció pot oscil·lar entre el 50 % i el 150 % de l’import no ingressat, en funció de la gravetat del cas. Aquesta és una de les conseqüències fiscals del valor de referència.
Per evitar tant recàrrecs com possibles sancions, el més recomanable és liquidar l’ITP utilitzant el valor de referència com a base. I si es considera que aquest no reflecteix el valor real de mercat, és possible presentar posteriorment una reclamació amb proves sòlides que justifiquin el preu pactat.
IRPF: Hisenda pot ajustar els beneficis patrimonials
Una altra de les conseqüències fiscals del valor de referència que ha de tenir en compte el venedor és el seu impacte en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF). En una compravenda, el venedor ha de declarar els beneficis o pèrdues patrimonials obtinguts, calculats com la diferència entre el valor de transmissió (preu de venda) i el valor d’adquisició (preu de compra més despeses associades).
Tanmateix, quan es ven per sota del valor de referència, l’Agència Tributària pot considerar que el preu declarat no reflecteix el valor de l’immoble i iniciar una comprovació. Tot i que l’IRPF es declara conforme al preu efectivament satisfet —tal com estableix l’article 35 de la Llei de l’IRPF—, si l’Administració detecta indicis de simulació o de discrepància amb els valors que gestiona (inclòs el valor de referència), pot imputar una guany patrimonial superior si no es justifica adequadament l’import declarat.
A més de l’ajust, el risc afegit és que s’interpreti com una manera d’eludir impostos o de blanquejar capital, cosa que podria derivar en una inspecció o fins i tot en sancions.
Exemple pràctic d’una altra de les conseqüències fiscals del valor de referència: ajust en l’IRPF per vendre per sota d’aquest valor
Imaginant que una persona va comprar un habitatge el 2012 per 400.000 € i, el 2025, el ven per 700.000 €. Tanmateix, el valor de referència del Cadastre en aquell moment és de 800.000 €. Veiem què pot passar si Hisenda considera que el preu de venda està per sota del valor real.
– Preu d’adquisició: 400.000 €
– Preu escripturat de venda: 700.000 €
– Beneficis patrimonials declarats: 300.000 €
L’IRPF es calcula aplicant trams progressius sobre els beneficis:
– 19 % per als primers 6.000 €
– 21 % de 6.000,01 € a 50.000 €
– 23 % de 50.000,01 € a 200.000 €
– 27 % de 200.000,01 € a 300.000 €
– 28 % a partir de 300.000,01 €
IRPF sobre 300.000 € (venda declarada):
– 6.000 € al 19 % = 1.140 €
– 44.000 € al 21 % = 9.240 €
– 150.000 € al 23 % = 34.500 €
– 100.000 € al 27 % = 27.000 €
Total aproximat: 71.880 €
Suposem que Hisenda considera que el preu de venda no reflecteix el valor de l’immoble i decideix iniciar una comprovació. Si el contribuent no aporta una justificació sòlida, l’Administració podria imputar com a valor de transmissió el valor de referència.
Nou benefici patrimonial:
800.000 € – 400.000 € = 400.000 €
IRPF sobre 400.000 € (valor de referència):
– 6.000 € al 19 % = 1.140 €
– 44.000 € al 21 % = 9.240 €
– 150.000 € al 23 % = 34.500 €
– 200.000 € al 27 % = 54.000 €
Total aproximat: 98.880 €
Diferència reclamada per Hisenda: 27.000 € més interessos de demora.
I si detecta ocultació o omissió deliberada, podria sumar-se una sanció segons el que estableix la Llei General Tributària.
La coherència entre dades és clau per evitar les conseqüències fiscals del valor de referència
Quan el preu escripturat no s’ajusta al valor de referència, tant en l’ITP com en l’IRPF, el risc de revisió fiscal augmenta. L’Agència Tributària —autonòmica o estatal, segons el cas— pot detectar fàcilment discrepàncies entre les escriptures, els valors cadastrals i les autoliquidacions. Si el valor declarat en l’operació és inferior al valor de referència del Cadastre, l’Administració, molt probablement, iniciarà una comprovació de valors.
Per això és fonamental actuar amb previsió. Justificar el preu de venda, mantenir la coherència en tota la documentació i comptar amb arguments sòlids ajudarà a minimitzar les conseqüències fiscals del valor de referència. En el nostre article ¿És legal vendre per sota del valor de referència del Cadastre? expliquem en quins casos està justificada aquesta pràctica, quina documentació pot necessitar i com actuar davant d’una revisió.
Com actua Hisenda en una comprovació de valors
Si l’Administració considera que el preu declarat a l’escriptura no reflecteix el valor real de l’immoble, pot iniciar un procediment de comprovació de valors. Aquest procés es pot activar tant per al comprador (en el cas de l’ITP) com per al venedor (en l’IRPF), i segueix un camí administratiu concret que convé conèixer.
Procés pas a pas
1. Inicio del procediment
El contribuent rep una notificació d’inici de comprovació. Aquesta carta sol indicar que s’ha detectat una possible discrepància entre el valor declarat i el valor de referència, o entre el valor declarat i altres dades de mercat que gestiona l’Administració.
2. Proposta de liquidació
Hisenda emet una proposta de liquidació provisional, detallant quin considera que és la base imposable correcta (habitualment el valor de referència o un valor determinat per taxació) i quant s’hauria d’haver pagat en concepte d’impostos.
3. Possibilitat d’al·legacions
El contribuent disposa d’un termini de 10 dies hàbils per presentar al·legacions. En aquest moment és clau aportar documentació tècnica, informes pericials, taxacions independents, contractes, justificants de l’estat de l’immoble o qualsevol altre dada que justifiqui el valor declarat.
4. Resolució definitiva
Un cop valorades (o no) les al·legacions, l’Administració dicta una liquidació definitiva. Si es confirma l’ajust, inclourà el nou import a pagar, els interessos de demora i, si escau, una sanció.
5. Recursos
Si el contribuent no està d’acord amb la resolució, pot interposar recurs de reposició davant la mateixa Administració o reclamació econòmico-administrativa davant el tribunal corresponent.
Quina documentació es sol·licita habitualment
Per justificar el valor declarat i evitar les conseqüències fiscals del valor de referència, convé tenir preparada documentació objectiva i tècnicament vàlida. Alguns exemples habituals són:
✔ Taxació realitzada per un tècnic competent abans o en el moment de la compravenda, amb metodologia reconeguda i justificació detallada del valor assignat.
✔ Informe tècnic sobre l’estat de l’immoble, que evidenciï deficiències estructurals, necessitat de reformes o elements que afectin negativament al valor.
✔ Acreditació de càrregues, servituds, limitacions urbanístiques o problemes registrals que puguin justificar una depreciació.
✔ Documentació urbanística actualitzada, especialment en el cas d’immobles fora d’ordenació, sense cèdula d’habitabilitat o amb situacions administratives especials.
✔ Anàlisi comparatiu realitzat per un perit amb valoracions de mercat justificades, sempre que estigui degudament fonamentat. No n’hi ha prou amb copiar preus de portals; ha de ser un informe tècnic que relacioni valors de venda efectivament tancats i comparables per tipologia, superfície, estat i localització.
Terminis i actuacions recomanades
El procediment pot endarrerir-se diversos mesos des de la data de la compravenda. En alguns casos, la notificació pot arribar fins a quatre anys després, dins del període legal de prescripció. Per això és important conservar tota la documentació relacionada amb l’operació durant aquest temps.
A més, si la compravenda s’ha tancat per sota del valor de referència, convé anticipar-se per evitar les possibles conseqüències fiscals del valor de referència. Es recomana liquidar l’impost utilitzant aquest valor com a base i, si es discrepa, presentar una reclamació voluntària amb documentació tècnica en lloc d’esperar a una revisió.
Com actuar per evitar problemes fiscals
Les conseqüències fiscals del valor de referència no han de convertir-se necessàriament en un conflicte si es coneixen els passos que convé seguir en cada situació. Liquidar l’ITP aplicant aquest valor com a base —encara que no es comparteixi— pot evitar recàrrecs i sancions, si aquest és superior al valor escripturat. I si es considera que no reflecteix el valor real de mercat, és possible presentar una reclamació amb arguments tècnics sòlids un cop completada l’operació.
A l’IRPF, declarar el benefici patrimonial de manera justificada i disposar de documentació acreditativa, com taxacions o informes sobre l’estat de l’immoble, reforça la posició del contribuent davant de qualsevol comprovació posterior. No n’hi ha prou amb al·legar que el valor era inferior, cal demostrar-ho amb dades objectives.
En definitiva, vendre per sota del valor de referència no és il·legal, però exigeix prudència, coneixement fiscal i una planificació adequada. Anticipar-se als possibles efectes permet actuar amb seguretat, respondre amb garanties si Hisenda revisa l’operació i evitar així les conseqüències fiscals del valor de referència.
I si està valorant vendre el seu habitage, comptar amb un acompanyament professional pot evitar-li preocupacions innecessàries. A Àliga Real Estate l’ajudem a preparar la venda amb rigor, claredat i visió estratègica, perquè tot estigui en ordre des del primer pas. Conegui com actuar per evitar problemes fiscals.
També pot posar-se en contacte amb nosaltres mitjançant el formulari. Li ajudarem a resoldre qualsevol dubte. Consulti amb un expert immobiliari.
