El valor catastral es un dato que Hacienda tiene muy en cuenta y que todo propietario debería conocer. Figura en su recibo del IBI, influye en lo que paga cada año por su vivienda y puede actualizarse anualmente mediante coeficientes aprobados en los Presupuestos Generales del Estado. Sin embargo, la revisión individual del valor catastral —la que modifica realmente el valor de su inmueble— no suele producirse con frecuencia.
Desde 2022, a este valor se suma otro: el valor de referencia de Catastro, una cifra que Hacienda toma como referencia fiscal, calculada a partir de compraventas reales de la zona, sin considerar el estado ni las particularidades de su vivienda. Este otro valor puede afectar a lo que pague en impuestos si transmite, hereda o dona una propiedad.
Ambos son valores oficiales, ambos están presentes en documentos clave, y ambos pueden tener un impacto directo en trámites como la compraventa, una herencia o una donación. Pero las diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia de catastro no siempre son evidentes. De hecho, muchos propietarios descubren su existencia justo cuando reciben una liquidación inesperada por parte de la Agencia Tributaria.
Por eso, en este artículo explicamos con claridad en qué se basa cada uno de estos valores, cómo se calculan, qué impuestos se ven afectados y qué implicaciones pueden tener en situaciones habituales como una venta, una herencia o una donación. Conocerlos puede ayudarle a evitar costes innecesarios, reclamaciones inesperadas o discrepancias con Hacienda.
¿Qué son el valor catastral y el valor de referencia de Catastro?
El valor catastral: qué es y por qué le afecta, aunque no lo tenga en cuenta
Se trata de una cifra que Hacienda le asigna a su vivienda y que se utiliza como base para calcular varios impuestos. No es el precio de mercado de su vivienda, ni lo que pagaría un comprador, pero sí influye directamente en lo que usted paga cada año como propietario.
Si revisa el recibo del IBI, encontrará esta cifra. Es la base sobre la que se calcula este impuesto municipal, y también influye en otros como la plusvalía municipal, el IRPF (si vende o alquila la propiedad) o incluso el Impuesto sobre el Patrimonio, si le aplica.
¿Cómo se calcula el valor catastral?
Detrás de esa cifra que Hacienda utiliza para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal, hay una fórmula basada en dos componentes: el valor del suelo, determinado por la zona en la que se encuentra el inmueble, y el valor de la construcción, que depende del uso (vivienda, local, garaje…), la superficie, la antigüedad y la calidad de construcción del edificio.
Este valor no cambia al ritmo del mercado. De hecho, puede mantenerse durante años sin grandes variaciones. En Barcelona, por ejemplo, la base actual se estableció en 2017, y desde entonces solo se han aplicado actualizaciones mediante pequeños coeficientes anuales.
Por eso, en la mayoría de los casos, el valor catastral está por debajo del valor de mercado. Aunque existen excepciones —como viviendas deterioradas o situadas en zonas donde los precios han bajado— es poco frecuente que esta cifra supere lo que un comprador pagaría hoy por el inmueble, especialmente en una ciudad como Barcelona.
¿Qué hacer si el valor catastral no se ajusta a la realidad de su vivienda?
Aunque se calcula con criterios técnicos, el valor catastral no siempre es exacto ni está libre de errores. Puede haber datos desactualizados, omisiones o simplemente equivocaciones administrativas que afecten directamente a lo que paga cada año en impuestos.
Algunos errores frecuentes incluyen:
✔ Superficie incorrecta, por construcciones no registradas o reformas no notificadas.
✔ Usos mal clasificados, como una vivienda que figura como local, o al revés.
✔ Antigüedad o calidades constructivas que no coinciden con la realidad.
✔ Anexos (como trasteros o plazas de garaje) que no aparecen o están mal vinculados.
Si sospecha que el valor catastral asignado no corresponde con su vivienda, lo más recomendable es revisar los datos catastrales descriptivos, disponibles en la Sede Electrónica del Catastro, y compararlos con la realidad del inmueble.
En caso de detectar discrepancias, puede solicitar una rectificación, presentando planos, escrituras, certificados técnicos o fotografías que acrediten la situación real. Este trámite se puede hacer online, en el Catastro o a través del Ayuntamiento correspondiente.
Corregir un error en el valor catastral no solo es posible, sino recomendable ya que puede evitar que pague más de lo que corresponde, o que la Administración no detecte diferencias que podrían generar reclamaciones o recargos en el futuro.
¿Dónde se consulta este valor catastral?
Puede saber qué cifra ha asignado Hacienda a su vivienda a través de diferentes vías:
✔ En el recibo del IBI, que cada año emite el Ayuntamiento.
✔ En la sede electrónica del Catastro, accediendo con certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico.
✔ En la escritura de compraventa, si el notario la incluyó.
✔ O solicitándola directamente en el Ayuntamiento.
Tener este dato controlado es más importante de lo que parece. Aunque usted no haya fijado el valor catastral, ni pueda modificarlo libremente, la Administración lo utiliza como base para aplicar varios impuestos. Y si el importe asignado está muy por debajo o por encima de lo que cabría esperar, puede influir notablemente en lo que paga cada año como propietario.
¿Qué es el valor de referencia de Catastro? Un valor con efectos fiscales reales
Desde 2022, todos los inmuebles en España tienen asignado un dato adicional por parte de la Dirección General del Catastro, conocido como valor de referencia. A diferencia del valor catastral —que se utiliza para calcular impuestos periódicos como el IBI—, este valor cumple una función distinta y se emplea como base imponible mínima en compraventas, herencias o donaciones.
En la práctica, si el valor de referencia es más alto que el precio que figura en la escritura, Hacienda exige que los impuestos se paguen sobre esa cifra más elevada. Esto afecta especialmente a quien compra, hereda o recibe la vivienda.
Por ejemplo, imagine que vende su vivienda por 630.000 €, pero el valor de referencia de Catastro es de 650.000 €. En ese caso, aunque el precio pactado sea más bajo, Hacienda exigirá que el comprador pague el ITP sobre los 650.000 €.
Con el tipo general del 10% en Cataluña, eso supone 65.000 € en lugar de 63.000 €. Es decir, 2.000 € más, salvo que el comprador decida impugnar el valor asignado.
En este punto, muchos propietarios se preguntan si esa diferencia también les afecta a ellos como vendedores. La respuesta depende de cada caso. Lo explicamos en detalle en el artículo Consecuencias fiscales de vender por debajo del valor de referencia de Catastro
¿Por qué se creó este valor?
Hasta hace unos años, cuando se vendía, heredaba o donaba una vivienda, Hacienda podía revisar el valor declarado en la escritura y, si lo consideraba demasiado bajo, iniciar una comprobación. Esto podía derivar en reclamaciones posteriores o liquidaciones complementarias, es decir, en pagos adicionales que llegaban después y que el contribuyente muchas veces no esperaba.
Para reducir este tipo de situaciones y establecer un criterio común, en 2021 se aprobó la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introdujo una novedad importante, la creación del valor de referencia de Catastro. Aunque la norma entró en vigor en julio de ese año, este valor comenzó a aplicarse de forma efectiva a partir de enero de 2022.
Desde entonces, cada inmueble tiene asignado un valor que la Administración utiliza como base para calcular determinados impuestos. Esta cifra se determina de forma automática, a partir de los precios reales inscritos en el Registro de la Propiedad, sin tener en cuenta el estado concreto del inmueble ni sus particularidades.
Eso no lo convierte en el valor real de mercado. Que Hacienda lo utilice como base fiscal no significa que coincida con lo que pagaría un comprador. Si quiere entender mejor esta diferencia —y por qué conviene tenerla presente antes de vender—, lo explicamos en detalle en este artículo Valor de referencia del Catastro vs. valor de mercado y el error que puede jugar en su contra
¿Cómo se calcula el valor de referencia?
La Dirección General del Catastro utiliza un proceso automatizado para calcular cada año el valor de referencia. Aunque no es una valoración personalizada de cada vivienda, sí sigue un procedimiento concreto basado en cuatro factores clave:
🔹 Precios reales de ventas anteriores
Toma como referencia las cifras declaradas en las compraventas recientes, extraídas directamente del Registro de la Propiedad.
🔹 Zonas homogéneas
Agrupa inmuebles en áreas con precios similares, que pueden abarcar distintas calles o incluso barrios si comparten un comportamiento de mercado parecido.
— En zonas como l’Eixample, donde una finca regia puede compartir manzana con un edificio más reciente y sin valor arquitectónico, este sistema no hace distinciones. Ambos inmuebles pueden recibir un valor de referencia similar si están en la misma zona homogénea, aunque sus características y valor de mercado sean muy distintos. —
🔹 Modelos estadísticos automatizados
Con esos datos, se aplica un modelo estadístico que establece un valor promedio para cada zona, pero sin tener en cuenta detalles individuales como reformas, estado de conservación o características particulares.
🔹 Coeficiente de minoración
Este coeficiente es un factor aplicado al valor de referencia del Catastro para evitar que este supere el valor de mercado de los inmuebles. Según la Orden HFP/1104/2021, publicada el 7 de octubre de 2021, este coeficiente se estableció en 0,9 y no ha sido revisado desde entonces. Por lo que, al valor inicial que obtiene el Catastro se le aplica una reducción automática del 10%.
Un ejemplo práctico aclara perfectamente cómo funciona:
Imaginemos que el Catastro estima inicialmente un valor aproximado de 680.000 € para una vivienda en Barcelona. Tras aplicar este coeficiente del 0,9, el valor definitivo que aparecerá publicado será 612.000 €. El primer valor estimado (680.000 €) nunca se hace público; la única cifra visible es la que resulta tras aplicar esta reducción.
Conocer de antemano este valor puede ahorrarle sorpresas fiscales y facilitar la negociación cuando decida vender su propiedad.
¿Dónde se aplica este valor y cómo puede afectarle como vendedor?
Este valor asignado por el Catastro se utiliza principalmente para calcular dos impuestos concretos:
✔ Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Lo paga quien compra inmuebles de segunda mano, como viviendas, locales, oficinas o edificios completos.
✔ Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Lo paga quien recibe un inmueble por herencia o donación.
Aunque como vendedor usted no paga directamente estos impuestos, conocer este dato es fundamental porque podría influir indirectamente en la negociación con el comprador. Si el precio pactado es inferior a la cifra oficial publicada por el Catastro, el comprador podría tener que afrontar impuestos más altos, algo que podría afectar al cierre del acuerdo.
Además, vender por debajo del valor oficial podría tener también ciertas implicaciones fiscales para usted como propietario. Si desea conocer con claridad estas posibles consecuencias y cómo gestionarlas correctamente, se lo explicamos en detalle en este artículo ¿Es legal vender por debajo del valor de referencia de Catastro? Consecuencias y soluciones.
Por otro lado, es lógico que usted no siempre pueda ajustar el precio de venta al valor publicado por el Catastro, especialmente si este no se corresponde con el valor real del mercado. Si quiere entender bien por qué ambos valores pueden no coincidir y cómo afrontar adecuadamente esta situación, le recomendamos consultar este artículo Valor de referencia de Catastro vs Valor de mercado y el error que puede jugar en su contra
Conocer estos aspectos le ayudará a evitar sorpresas y facilitará una negociación más clara y tranquila al vender su inmueble.
¿Dónde consultar el valor de referencia?
Se puede consultar en la sede electrónica del Catastro, accediendo con certificado digital, DNI electrónico o sistema Cl@ve. También puede solicitarse presencialmente en las Gerencias del Catastro.
Es importante saber que este valor es público, a diferencia del valor catastral. Cualquier persona puede consultarlo sin necesidad de ser titular del inmueble.
Una vez entendidos por separado el valor catastral y el valor de referencia de catastro, es el momento de comparar ambos valores y dejar claras sus diferencias reales: qué los distingue, cuándo se aplica cada uno y por qué es tan importante no confundirlos.
Principales diferencias entre valor catastral y valor de referencia de Catastro
Aunque ambos valores proceden del Catastro y tienen implicaciones fiscales, en la práctica son totalmente distintos. Para facilitar aún más su comprensión, resumimos visualmente las diferencias clave entre ambos valores:
| Aspecto | Valor catastral | Valor de referencia de Catastro |
|---|---|---|
| Finalidad | Base para impuestos periódicos como el IBI, IRPF o plusvalía municipal. | Base mínima para tributar en transmisiones: compraventas, herencias y donaciones. |
| Aplicación | Propiedad y tenencia del inmueble. | Transmisión del inmueble (venta, donación, herencia). |
| Quién lo calcula | Catastro (Dirección General del Catastro). | Catastro (Dirección General del Catastro). |
| Criterios de cálculo | Datos técnicos del inmueble: uso, ubicación, superficie, antigüedad, etc. | Precio por m² según compraventas registradas en la zona, aplicado a la superficie catastral. |
| Actualización | Puede actualizarse anualmente por ley; revisión completa poco frecuente. | Se actualiza cada año con nuevos datos del mercado. |
| Publicación | Solo visible para el titular del inmueble o autorizado. | Público y accesible para cualquier persona. |
| Inspección del inmueble | No se visita el inmueble; se basa en los datos registrados en el Catastro. | No se visita el inmueble; cálculo estadístico y automatizado. |
| Impacto fiscal | Afecta al importe del IBI, IRPF, plusvalía y otros tributos locales o autonómicos. | Determina la base imponible mínima en ITP e ISD. |
| Posibilidad de impugnación | Puede corregirse en caso de errores administrativos o discrepancias en los datos registrados. | Puede impugnarse si se considera que no refleja el valor real del inmueble. |
Anticípese y evite complicaciones fiscales innecesarias
Conocer en detalle el valor catastral y el valor de referencia de Catastro le permite tener el control sobre cualquier trámite relacionado con su inmueble. Ahora dispone de información clave para evitar discrepancias con Hacienda, sorpresas en la negociación o pagos inesperados.
Si está pensando en vender una vivienda en Barcelona y quiere asegurarse de cómo podrían afectar estos valores a su situación concreta, contacte con nuestro equipo especializado en Àliga Real Estate.
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