Què és l‟IRPF o increment patrimonial?
L’impost sobre la renda de les persones físiques, l’IRPF o l’increment patrimonial, són els guanys patrimonials derivats de la venda d’immobles.
Aquests guanys s’hauran de declarar a la Renda de l’exercici posterior a la data de transmissió. O el que és el mateix, haurà d’incloure-ho a la declaració de la renda de l’any següent a la venda.
Què he de fer si he tingut pèrdua i no guany?
Quan ven l’immoble per un import inferior al valor pel qual el va comprar no obtindrà un guany per la venda. Per això no haurà de pagar l’impost, però sí que l’haurà d’incloure a la declaració de la renda.
Com es calcula l’IRPF que pagarà per la venda de casa seva?
El guany o la pèrdua es determina per la diferència entre els valors de transmissió i d’adquisició.
Valor d’adquisició
- És l’import pel qual es va comprar l’habitatge. A aquest import se li restaran les despeses i els impostos (despeses de notària, ITP o IVA, etc.) que es van pagar en el moment de l’adquisició de l’habitatge. Així com les inversions i millores que s’hagin fet, sempre que siguin reformes substancials. Veure l’enllaç despeses no deduïbles per millores a l’immoble
Tingui en compte, per fer el càlcul de l’IRPF, que si l’habitatge hagués estat arrendat s’haurà de minorar l’import de les amortitzacions corresponents al període d’arrendament. En altres paraules, caldrà restar les amortitzacions de les despeses que s’han deduït a les declaracions de la renda durant el temps que ha estat llogada. Com, per exemple: despeses de comunitat i IBI, etc.
Per fer aquest càlcul més complex, de l’IRPF o increment patrimonial, recomanem consultar amb un assessor fiscal especialitzat.
Valor de transmissió
- És l’import real pel qual es ven l’immoble. A aquest se li descomptarà l’import de les despeses i els impostos associats a la venda. Com, per exemple: la Plusvàlua municipal, les despeses de la cancel·lació registral de la hipoteca (si n’hi hagués) i els honoraris de l’agència immobiliària.
Això no obstant, si l’immoble es transmet per una persona física que el va adquirir abans del 31 de desembre de 1994, el guany prèviament trobat pot resultar reduït en aplicar un règim transitori.
D’altra banda, quan l’adquisició o la transmissió hagi estat a títol lucratiu o gratuït (herència, llegat o donació) s’aplicaran les regles anteriors, prenent per import real dels valors respectius els que resultin de l’aplicació de les normes de l’impost sobre Successions i Donacions, sense que pugui excedir el valor de mercat.
Per fer aquest càlcul més complex, de l’IRPF o increment patrimonial, recomanem consultar amb un assessor fiscal especialitzat.
Més detalls sobre Guanys patrimonials derivats de la venda d’immobles a la web de l’agència tributària
Calcular el tipus impositiu per determinar l’import de l’IRPF per guany patrimonial que es pagarà
Un cop determinat el guany o la pèrdua se li haurà d’aplicar el percentatge de l’impost. Aquest ha estat establert per l’agència tributària sobre la base dels guanys obtinguts durant l’exercici.
La taula que veurem a continuació és l’aprovada als pressupostos de l’estat per a l’any 2021. Per tant, s’implementarà a la declaració de la renda de l’any 2022.
| Base liquidable de l’estalvi (guany) | Tipus impositiu (percentatge) |
| fins a 6.000€ | 19% |
| entre 6.000€ i 50.000€ | 21% |
| entre 50.000€ i 200.000€ | 23% |
| més de 200.000€ | 26% |
L’IRPF és un impost progressiu pel que se li aplicarà el tipus impositiu (percentatge) a cada tram de base liquidable de l’estalvi (guany). Ho veiem en aquest exemple:
Valor d’adquisició: 200.000 €
Valora de transmissió: 225.000 €
Guany patrimonial: 25.000€
En el càlcul del tipus impositiu es desglossa el guany patrimonial pels trams especificats a la base liquidable de l’estalvi. Això és:
Per un guany patrimonial de 25.000 €. Els primers 6.000€ es calcularan al 19%. I els 19.000€ restants al 21%. Per tant, farà un total de 5.130€ que s’haurà d’abonar d’IRPF per la venda de l’habitatge.
He de pagar IRPF si compraro un altre habitatge?
Si l’habitatge que ven és el seu habitatge habitual, no haurà de pagar l’IRPF o increment patrimonial. Només si fa servir l’import total de la venda per comprar un nou habitatge que esdevingui la seva residència habitual.
En canvi, si no reinverteix l’import total de la venda en la compra del seu nou habitatge, l’haurà d’incloure en la declaració de l’IRPF o increment patrimonial. En aquest cas, només haurà de pagar per l’import restant que no hagi invertit.
Aquesta transacció l’haurà de fer dins dels 2 anys següents a la venda del seu habitatge. Però, haurà de fer constar a la declaració de la renda de l’any següent de la venda l’import compromès a reinvertir.
Més detalls sobre Exempció per reinversió de l’habitatge habitual a la web de l’agència tributària
Sóc més gran de 65 anys, he de pagar IRPF per la venda d’un habitatge?
Si es més gran de 65 anys i ven la seva residència habitual no està obligat a fer el pagament de l’IRPF.
Però, si ven una segona residència i constitueix una renda vitalícia amb un banc o una asseguradora tampoc no pagarà IRPF. Per acollir-se a aquesta exempció haurà de:
- Constituir al seu nom la renda vitalícia en el termini de 6 mesos des de la venda de propietat.
- La quantitat màxima de reinversió en aquesta renda vitalícia serà de 240.000 €
- Aquesta haurà de tenir una periodicitat inferior o igual a l’any, començant a percebre’s en el termini d’un any des de la constitució. I l’import anual de les rendes no podrà decréixer més d’un 5% respecte de l’any anterior.
- En constituir la renda vitalícia, haurà de notificar al banc o asseguradora que l’import invertit sorgeix de la venda d’un immoble. I que es vol acollir a l’exempció.
- Quan l’import reinvertit sigui inferior al total del percebut en la venda. Únicament s’exclourà del pagament de l’impost la part proporcional del guany patrimonial obtingut que correspongui a la quantitat reinvertida.
Més detalls sobre Exempció per reinversió en rendes vitalícies a la web de l’agència tributària
Sóc no resident fiscal a Espanya: Quan i com he de pagar l’impost de l’IRPF per la venda del meu habitatge?
Quan ven un habitatge sense ser resident fiscal a Espanya l’adquirent de l’immoble està obligat a fer una retenció, i ingressar-lo al Tresor Públic, del 3% del preu de venda.
Aquesta retenció es comptarà a compte del pagament de l’impost de l’IRPF o increment patrimonial que correspongui abonar al venedor.
En cas que la retenció no s’ingressi, l’immoble quedarà afecte al pagament de l’import menor entre la retenció i l’impost corresponent.
Si la retenció aplicada fos superior a l’import resultant del pagament de l’IRPF corresponent, es realitzaria una devolució per la diferència. De la mateixa manera, s’aplicaria en cas que hi hagi pèrdua patrimonial.
Per a aquests casos nosaltres sempre recomanem que sigui la gestoria de la notaria on es realitza la compravenda qui faci tot aquest tràmit. Tant la retenció del 3% del preu de venda com la presentació del model 211 (Impost sobre la renda de no residents. Retenció en l’adquisició de béns immobles a no residents sense establiment permanent).
