El valor de referència del Cadastre no sol ser el primer que un propietari té en compte en vendre el seu habitatge. De fet, és possible que ni tan sols sàpiga que existeix. No obstant això, aquest valor, fixat per l’Administració, no només té una finalitat fiscal, sinó que també pot influir en la venda de la seva propietat més del que imagina.
Si sempre ha cregut que el preu del seu habitatge el determina únicament el mercat, per què hi ha un altre valor que podria condicionar l’operació? És simplement una dada administrativa o realment ha de tenir-lo en compte en vendre?
Molts propietaris descobreixen massa tard la diferència entre el valor de referència del Cadastre i el valor de mercat, fet que pot generar confusió o fins i tot afectar la negociació amb possibles compradors. Per evitar aquest escenari, en aquest article trobarà una explicació clara sobre què és el valor de referència del Cadastre, en què es diferencia del valor de mercat i per què és fonamental conèixer aquesta distinció abans de vendre el seu habitatge.
Entendre-ho li donarà una visió més precisa del valor de la seva propietat i de l’impacte que pot tenir en la compravenda. Conèixer aquesta diferència avui pot estalviar-li problemes que molts descobreixen quan ja és massa tard.
Què és el valor de referència del Cadastre?
Imagini que l’Administració ha posat un preu al seu habitatge sense haver-lo vist, sense conèixer el seu estat real ni les seves particularitats. Un valor fix, calculat amb criteris generals, que no depèn de l’oferta ni de la demanda del mercat. Això és, en essència, el valor de referència del Cadastre.
Es tracta d’una xifra que la Direcció General del Cadastre assigna a cada immoble basant-se en dades de compravendes registrades a la mateixa zona. Una dada que molts propietaris desconeixen fins que, en el moment de vendre, descobreixen que aquest valor no només existeix, sinó que pot tenir un impacte en l’operació.
No és el preu de mercat del seu habitatge, ni el que pagarà un comprador per ell. No obstant això, la seva existència i la manera en què es calcula el converteixen en un element que convé conèixer abans de posar una propietat a la venda.
Compte, no el confongui amb el valor cadastral. Encara que tots dos són valors administratius gestionats pel Cadastre, la seva finalitat i el seu impacte són completament diferents. No obstant això, molts propietaris no tenen clar en què es diferencien ni quan és rellevant cadascun. Aquesta manca d’informació pot portar a interpretacions errònies, especialment quan es tracta d’impostos o gestions relacionades amb l’habitatge.
Si vol comprendre per què existeixen aquests dos valors i quina és la seva utilitat real, en aquest article li expliquem les diferències clau entre el valor cadastral i el valor de referència del Cadastre, i en quines situacions és important cadascun.
Per a què serveix el valor de referència del Cadastre?
Si el valor de referència del Cadastre no reflecteix el preu de mercat ni intervé directament en la negociació d’una compravenda, per què existeix i quina funció compleix?
La raó principal de la seva creació és que l’Administració disposi d’un criteri oficial per calcular impostos en operacions immobiliàries i evitar la infravaloració d’immobles en escriptures. Durant anys, moltes propietats s’han declarat per preus inferiors als reals amb l’objectiu de pagar menys impostos o encobrir operacions de blanqueig de capitals. Per combatre aquesta pràctica, el valor de referència del Cadastre actua com una base mínima de tributació, utilitzada en impostos com el de Transmissions Patrimonials (ITP), Successions i Donacions (ISD) i Patrimoni.
Abans de la seva implantació, Hisenda analitzava cada cas de manera individual, fet que generava discrepàncies i reclamacions. Amb aquest sistema, basat en dades de compravendes registrades, es busca un criteri més homogeni i evitar que les operacions immobiliàries es declarin per sota del que l’Administració considera raonable.
Ara bé, això no significa que el valor de referència del Cadastre sempre reflecteixi amb precisió el valor real d’un immoble ni que no pugui ser qüestionat en determinats casos..
Si vol conèixer com aquest valor pot influir en la tributació d’una compravenda, ho expliquem en detall aquí: Conseqüències fiscals de vendre per sota del valor de referència del Cadastre.
El valor de mercat: l'únic que realment importa en vendre un habitatge
Quan un propietari decideix vendre el seu habitatge, el primer que es pregunta és quin preu pot demanar pel seu habitatge La resposta no la dicta cap Administració ni cap càlcul matemàtic: el preu de venda el defineix el mercat.
A diferència del valor de referència del Cadastre, que és una xifra fixada per l’Administració amb una finalitat tributària, el valor de mercat és el preu real al qual un comprador està disposat a adquirir un habitatge en un moment determinat. I aquest valor no és estàtic: fluctua constantment segons l’oferta i la demanda.
Per calcular-lo, cal tenir en compte múltiples factors específics de l’immoble. Consultar el preu de compravendes recents a la mateixa zona és una dada important i rellevant, però no és suficient per si sola. Cada propietat té característiques úniques que poden influir de manera significativa en el seu preu.
✔ Ubicació: No és el mateix un pis en un carrer cèntric amb tots els serveis que un en una zona amb menys demanda.
✔ Estat de conservació i reformes: Un habitatge reformat tindrà un valor superior a un altre en condicions similars però sense actualitzar.
✔ Orientació i vistes: La quantitat de llum natural, l’alçada del pis o la presència d’una terrassa amb bones vistes poden influir en el preu.
✔ Demanda a la zona: En barris on hi ha més compradors que habitatges disponibles, els preus pugen; en zones amb menys interès, es mantenen o baixen.
✔ Tendències del mercat immobiliari: Els preus fluctuen segons factors com els tipus d’interès, la situació econòmica o els canvis normatius.
Per això, dues propietats situades al mateix barri, però en carrers diferents, poden tenir valors de mercat molt diferents. Mentre que una propietat ubicada en un carrer principal, amb més serveis i millor comunicació, pot assolir un preu més alt, una altra situada en un carrer menys transitat o amb pitjors accessos pot tenir una valoració inferior.
No obstant això, el valor de referència del Cadastre no té en compte aquestes diferències, ja que es basa en preus mitjans de la zona sense analitzar la ubicació exacta de cada immoble. Això pot fer que dues propietats amb característiques i demanda molt diferents tinguin un valor de referència similar, encara que el seu preu real de mercat sigui molt diferent.
Diferències entre el valor de referència del Cadastre i el valor de mercat
Si comparem el valor de mercat amb el valor de referència del Cadastre, les diferències queden encara més clares:
| Aspecte | Valor de referència del Cadastre | Valor de mercat |
|---|---|---|
| Qui l'estableix? | Direcció General del Cadastre | El mercat (oferta i demanda) |
| Com es calcula? | Basat en preus mitjans de compravendes registrades a la zona | Depèn de factors específics de l’immoble (ubicació, estat, demanda, etc.) |
| Amb quina freqüència s’actualitza? | Anualment, segons dades de compravendes de l'any anterior | Constantment, segons l’oferta i la demanda del moment |
| Per a què s’utilitza? | Base mínima de tributació en certs impostos | Determina el preu real de compravenda |
| Reflecteix el preu de venda de l’habitatge? | No, és un valor administratiu amb finalitats fiscals | Sí, és l’únic valor real per a una compravenda |
En definitiva, el valor de referència del Cadastre és una dada administrativa que l’Administració utilitza per calcular impostos, però no determina el preu de venda d’un habitatge. Si està pensant a vendre, l’única referència vàlida per fixar el preu és el valor de mercat, ja que és el que realment influeix en la compravenda.
Si vol saber què passa quan el preu de venda és inferior al valor de referència del Cadastre i quines implicacions pot tenir, ho expliquem aquí: És legal vendre per sota del valor de referència del Cadastre? Conseqüències i solucions.
Ara que coneix la diferència entre el valor de referència del Cadastre i el valor de mercat, la clau és fixar el preu adequat per vendre sense complicacions. A Àliga Real Estate, analitzem la seva propietat en detall perquè prengui la millor decisió amb total seguretat. Parlem.
