L’increment del lloguer a Espanya està subjecte a una regulació estricte que defineix els casos en què es pot actualitzar la renda, els límits aplicables i les normatives que el regulen. Amb l’entrada en vigor de noves lleis estatals i autonòmiques, s’han establert restriccions en zones de mercat residencial tensionat i s’han fixat sancions per als incompliments.
En aquest article, analitzem en quines circumstàncies es pot augmentar la renda del lloguer, quins percentatges estan permesos i quines normatives regeixen aquest procés. Si desitja conèixer també el règim sancionador a Catalunya per incompliments en la fixació de rendes o en la publicitat dels lloguers, pot consultar el nostre article Sancions en el lloguer a Catalunya: Nou règim sancionador del Decret llei 1/2025, on analitzem en detall les sancions econòmiques i les mesures aplicables en zones tensionades.
1. Regulació de l'increment del lloguer en zones tensionades
Normativa: Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge
🔹 Articles 17.6 y 17.7: En les zones de mercat residencial tensionat, l’increment del lloguer en un nou contracte no pot superar la darrera renda pactada en els últims cinc anys, excepte en els casos permesos.
🔹 Excepcions: Es permet un increment màxim del 10% sobre la darrera renda quan concorrin circumstàncies justificades (detallades en l’apartat següent).
🔹 Arrendadors considerats “grans tenidors”: l’arrendador és un gran tenidor (persona física o jurídica amb 5 o més habitatges en propietat en una zona tensionada), la renda inicial no podrà superar l’índex de preus de referència que estableixi l’Administració.
2. Casos en què es permet un increment del lloguer i els seus límits
Malgrat la limitació general en zones tensionades, la Llei 12/2023 contempla casos en què l’increment del lloguer pot arribar fins a un màxim del 10% sobre la darrera renda pactada. Aquests casos són:
2.1. Obres de rehabilitació i eficiència energètica
🔹 Normativa: Llei 12/2023, art. 17.6.a y 17.6.b.
🔹 Increment permès: Fins a un 10% si en els dos anys anteriors s’han realitzat millores que:
✔ Constitueixin una rehabilitació integral conforme al Reglament de l’IRPF.
✔ Generin un estalvi energètic del 30% o més, certificat mitjançant documents oficials.
2.2. Millores d’accessibilitat
🔹 Normativa: Llei 12/2023, art. 17.6.c.
🔹 Increment permès: Fins a un 10% s’han executat obres de millora de l’accessibilitat a l’habitatge arrendat en els dos anys anteriors.
2.3. Contractes de llarga durada
🔹 Normativa: Llei 12/2023, art. 17.6.d.
🔹 Increment permès: Fins a un 10% si el contracte té una durada mínima de 10 anys o si es pacta una pròrroga potestativa per al llogater.
3. Increment del lloguer per obres de millora en habitatges
Normativa: Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)
🔹 Article 19: La LAU permet elevar la renda quan l’arrendador realitza obres de millora no obligatòries a l’habitatge.
🔹 Càlcul de l’increment: L’augment de la renda es pot calcular en base a la inversió realitzada, utilitzant una fórmula d’amortització ajustada.
🔹 Excepció en zones tensionades: Tot i que la LAU permet aquests increments, en zones tensionades, la Llei 12/2023 imposa un límit del 10%.
4. Sancions per superar el límit del 30% en l'increment del lloguer
Normativa: Decret Llei 1/2025 de Catalunya
🔹 Article 12: Catalunya ha reforçat el control de l’increment del lloguer amb sancions específiques per als arrendadors que superin en més d’un 30% el preu màxim permès en zones tensionades.
🔹 Sancions aplicables:
✔ Sancions econòmiques.
✔ Possible devolució dels imports cobrats en excés al llogater.
🔹 Complementarietat amb la Llei 12/2023: Aquest decret no modifica la normativa estatal, sinó que enforteix la seva aplicació amb mesures sancionadores.
Resum d'Increments Permesos
| Situació | Percentatge Màxim d'Increment | Normativa Aplicable |
|---|---|---|
| Millores en eficiència energètica (30% estalvi) | 10% | Llei 12/2023, art. 17.6.b |
| Obres de rehabilitació integral | 10% | Llei 12/2023, art. 17.6.a |
| Millores d'accessibilitat | 10% | Llei 12/2023, art. 17.6.c |
| Contractes de llarga durada (10 anys o més) | 10% | Llei 12/2023, art. 17.6.d |
| Obres de millora no obligatòries | Sense límit específic, excepte zones tensionades (màx. 10%) | LAU, art. 19 (zona no tensionada). Llei 12/2023 art. 17.6 y 17.7 (zona tensionada) |
| Excedir en més del 30% la renda màxima permesa a zones tensionades | Prohibit i sancionat | Decret Llei 1/2025, art. 12 |
5. Com afecta la Llei 18/2007 de Catalunya a l'increment del lloguer?
Tot i que la Llei 18/2007, de 28 de desembre, estableix el marc general del dret a l’habitatge a Catalunya, el seu impacte en l’increment del lloguer és limitat.
🔹 En matèria d’actualització de rendes, la seva aplicació queda supeditada a la LAU i la Llei 12/2023, sense introduir regulacions addicionals.
6. Actualització del lloguer segons l’IPC o un índex oficial
🔹 Normativa aplicable: Llei 12/2023 i Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
🔹 Diferència amb l’increment del lloguer: L’actualització anual de la renda segons l’IPC o l’índex oficial no es considera un increment del lloguer en els termes de l’article 17.6 de la Llei 12/2023, sinó un ajust basat en la inflació.
🔹 Límits aplicables:
✔ Fins al 31 de desembre de 2024, l’actualització de la renda no pot superar el 3%, fins i tot si el contracte estableix una altra fórmula d’actualització, tant en zones tensionades com no tensionades.
✔ A partir de 2025, s’aplicarà un nou índex d’actualització de rendes per a totes les zones, tant tensionades com no tensionades, determinat per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), en lloc de l’IPC.
Conclusió sobre l’increment del lloguer i el seu marc normatiu
L’increment del lloguer a Espanya ha estat objecte d’una regulació més estricta amb l’aprovació de la Llei 12/2023, que estableix límits en zones tensionades i permet augments només en circumstàncies específiques. Aquesta normativa ha redefinit les condicions sota les quals es pot actualitzar la renda d’un arrendament, introduint restriccions per evitar pujades abusives i garantir l’accés a l’habitatge en condicions assequibles.
Malgrat aquestes limitacions, la llei contempla increments permesos quan es duen a terme obres de rehabilitació, millores en eficiència energètica, accessibilitat o quan es firmen contractes de llarga durada. En aquests casos, l’actualització de la renda pot arribar a un màxim del 10%, sempre que es compleixin els requisits establerts. En zones no tensionades, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) continua sent la referència principal per als increments relacionats amb obres de millora, tot i que dins dels marges fixats per la regulació estatal.
A Catalunya, la regulació ha anat un pas més enllà amb l’entrada en vigor del Decret Llei 1/2025, que introdueix un règim sancionador específic per als arrendadors que incompleixin els límits de renda en zones tensionades. Aquesta normativa no només imposa sancions econòmiques, sinó que també reforça les mesures de control sobre la publicitat dels lloguers, la formalització de contractes i l’aplicació dels preus de referència establerts per l’Administració.
🔹 Resum del marc normatiu actual:
✔ Llei 12/2023: Principal referència en la regulació del lloguer a Espanya, amb límits específics en zones tensionades.
✔ LAU: Continua vigent per a l’actualització de rendes en zones no tensionades, tot i que supeditada als límits de la llei estatal.
✔ Decret llei 1/2025 (Cataluña): Reforça la regulació amb sancions més severes per a aquells que superin els límits de renda permesos.
En conclusió, el mercat del lloguer està experimentant una transformació profunda, amb normatives que busquen controlar l’increment del lloguer i evitar abusos en la fixació de preus. Aquestes mesures reforcen la protecció dels llogaters i garanteixen un major equilibri en l’accés a l’habitatge.
Si desitja aprofundir en la normativa estatal vigent, pot llegir el nostre article Nova regulació del lloguer 2025: Canvis en la normativa estatal, on analitzem en detall el Reial decret llei 1/2025 i les seves implicacions en la protecció dels llogaters i les garanties en el lloguer.
Per a qualsevol consulta, es recomana assessorament legal especialitzat. Si necessita més informació sobre els nostres serveis de lloguer a Barcelona, pot visitar la nostra pàgina Serveis de Lloguer o contactar-nos a través del nostre formulari de contacte.
