L’any 2025 ha portat importants canvis amb la nova regulació del lloguer, que ha suposat l’aprovació de dues normatives clau: el Reial decret llei 1/2025, de 28 de gener, d’àmbit estatal, i el Decret llei 1/2025 de Catalunya, aplicable exclusivament a aquesta comunitat autònoma.
En aquest article, analitzem la nova regulació del lloguer del Reial decret llei 1/2025, que introdueix noves mesures en la protecció d’inquilins en situació de vulnerabilitat i mecanismes de garantia al lloguer. Encara que no modifica la regulació de preus en zones tensionades, ja establerta a la Llei 12/2023, sí que reforça altres àrees clau del mercat del lloguer. No obstant això, també recordarem com funciona actualment la regulació de preus en aquestes zones, atès el seu impacte al mercat d’arrendaments.
D’altra banda, el Decret Llei 1/2025 de Catalunya, que estableix un règim sancionador específic per a aquesta comunitat, serà analitzat en un article a part, on detallarem les seves implicacions i les sancions addicionals que introdueix al mercat del lloguer català.
Aprovació i ratificació de la nova regulació del lloguer
Després de la derogació de l’anterior Decret Òmnibus, l’anàlisi del qual detallem en un article previ del blog, el Govern va aprovar el Reial Decret-llei 1/2025 com a part de la nova regulació del lloguer, amb l’objectiu de garantir l’estabilitat del mercat i reforçar el control sobre els arrendaments.
Tot i que ja està en vigor, la seva aplicació definitiva dependrà de la seva convalidació en un termini màxim de 30 dies. En aquest període, el Congrés dels Diputats l’haurà de ratificar perquè continuï vigent. En cas contrari, la normativa en perdria l’efecte i es deixaria d’aplicar. Fins aleshores, es manté plenament en vigor.
Aspectes destacats de la nova regulació del lloguer
El mercat del lloguer a Espanya continua regulat per diferents normatives que estableixen mesures de control, especialment en zones tensionades i en la protecció dels llogaters en situació de vulnerabilitat. Mentre que la Llei 12/2023, de 24 de maig, va introduir límits en la fixació de rendes en determinades àrees, la nova regulació del lloguer del Reial decret llei 1/2025 incorpora altres disposicions, com la suspensió de desnonaments en casos específics i crear un aval estatal per garantir el pagament del lloguer.
A continuació, detallem els aspectes més rellevants que afecten el lloguer a nivell estatal i que es mantenen vigents amb la nova regulació.

1. Mesures clau en la nova regulació del lloguer a nivell estatal
El Reial decret llei 1/2025, en vigor des del 29 de gener de 2025, amplia les garanties per a inquilins en situació de vulnerabilitat mitjançant la pròrroga de la suspensió de desnonaments i la creació d’un aval estatal. A continuació, detallem aquestes mesures i el seu impacte al mercat del lloguer.
1.1 Suspensió de desnonaments per a llogaters vulnerables
El Reial decret llei 1/2025, amb la seva nova regulació del lloguer, pròrroga fins al desembre del 2025 la suspensió dels desnonaments en determinats casos de vulnerabilitat econòmica, amb diferències segons el tipus de propietari.
Si el propietari és una gran tenidor
No podrà desallotjar l’inquilí vulnerable mentre duri la pròrroga, tret que pugui demostrar que l’impagament del lloguer li genera un perjudici econòmic greu.
Si el desnonament és per finalització del contracte, també es suspèn en cas de vulnerabilitat, llevat que el propietari necessiti l’habitatge per a si mateix o un familiar.
Si el propietari NO és una gran tenidor
🔹 La suspensió de desnonaments no s’aplica automàticament.
🔹 El jutge pot avaluar la situació del propietari i de l’inquilí i decidir si concedeix o no la suspensió en funció del cas concret.

Decisió judicial sobre la suspensió de desnonaments
En tots dos casos, els jutjats tindran l’última paraula per determinar si el desnonament queda suspès i sota quines condicions. En el cas de les grans tenidors, avaluaran si hi ha un perjudici econòmic greu que justifiqui la represa del procés, mentre que als petits propietaris s’analitzara la situació específica d’ambdues parts abans de decidir.
Compensacions econòmiques per a propietaris afectats
Els propietaris afectats per la suspensió de desnonaments en situacions de vulnerabilitat poden sol·licitar compensacions econòmiques a l’Estat.
Aquesta mesura, no està contemplada en la nova regulació del lloguer, atès que va ser establerta al Reial Decret-llei 37/2020, de 22 de desembre, i posteriorment prorrogada pel Reial Decret-llei 8/2023, de 27 de desembre, estenent el termini per presentar sol·licituds fins al 31 de gener de 2025.
L’import de la compensació pot incloure:
✔ La renda impagada durant el període de suspensió.
✔ Despeses corrents assumides pel propietari (comunitat, impostos, subministraments).
✔ Altres perjudicis econòmics justificats.
Procediment per sol·licitar la compensació
Els propietaris han de presentar la sol·licitud davant l’òrgan competent de la seva comunitat autònoma, adjuntant la documentació que acrediti la suspensió del desnonament i el perjudici econòmic sofert.
1.2 Nova regulació del lloguer amb l'aval estatal per garantir el pagament de la renda
El decret introdueix una línia d’avals estatals com a part de la nova regulació del lloguer 2025, per garantir el pagament del lloguer en cas d’impagament per part de l’inquilí.
🔹 Està adreçat a joves menors de 35 anys i persones en situació de vulnerabilitat.
La cobertura de l’aval inclou l’import màxim de l’índex de referència estatal.
🔹 A més, protegeix els propietaris davant de possibles danys a l’habitatge.
El desenvolupament reglamentari posterior determinarà les condicions exactes d’accés a aquest aval i els requisits addicionals que hauran de complir els beneficiaris.

1.3 Regulació de preus en zones tensionades (vigent des de la Llei 12/2023)
El Reial decret llei 1/2025 no modifica la regulació del lloguer pel que fa als preus a les zones tensionades, ja que aquesta normativa va ser establerta prèviament a la Llei 12/2023, de 24 de maig, i segueix plenament vigent. No obstant això, atès que el control de preus és un aspecte clau al mercat del lloguer, convé recordar com funciona aquest sistema i quines obligacions tenen els propietaris en aquestes àrees.
Cal recordar que aquest decret és aplicable a tot Espanya, encara que les mesures de contenció de rendes només afecten les zones tensionades, que han de ser declarades per les comunitats autònomes.
Si la propietat pertany a un gran tenidor (persona física o jurídica amb 5 o més habitatges en propietat en una zona tensionada) → El preu del lloguer ha de ser el menor dels següents valors:
✔ L’import resultant d’aplicar l’índex de referència estatal.
✔ L’actualització de la renda del contracte anterior si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys.
Si la renda del contracte anterior és superior al valor fixat per l’índex de referència, el gran tenidor haurà d’aplicar obligatòriament el preu de l’índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà la determinada per l’índex de referència estatal.


Si la propietat NO pertany a un gran tenidor → El preu del lloguer s’ha de fixar segons l’última renda aplicada en un contracte vigent en els darrers cinc anys. Això no obstant, si l’índex de referència estatal estableix un preu inferior, el propietari pot optar voluntàriament per aplicar el preu de l’índex, però no hi està obligat.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà la determinada per l’índex de referència estatal.
Tant grans tenidors com petits propietaris han de complir amb aquesta regulació del lloguer a les zones declarades tensionades. L’incompliment d’aquestes limitacions pot derivar en sancions, però aquestes ja estaven establertes a la Llei 12/2023 i no depenen de la ratificació del Reial decret llei 1/2025.
1.3 Regulació de preus en zones tensionades (vigent des de la Llei 12/2023)
El Reial decret llei 1/2025 no modifica la regulació del lloguer pel que fa als preus a les zones tensionades, ja que aquesta normativa va ser establerta prèviament a la Llei 12/2023, de 24 de maig, i segueix plenament vigent. No obstant això, atès que el control de preus és un aspecte clau al mercat del lloguer, convé recordar com funciona aquest sistema i quines obligacions tenen els propietaris en aquestes àrees.
Cal recordar que aquest decret és aplicable a tot Espanya, encara que les mesures de contenció de rendes només afecten les zones tensionades, que han de ser declarades per les comunitats autònomes.

Si la propietat pertany a un gran tenidor (persona física o jurídica amb 5 o més habitatges en propietat en una zona tensionada) → El preu del lloguer ha de ser el menor dels següents valors:
✔ L’import resultant d’aplicar l’índex de referència estatal.
✔ L’actualització de la renda del contracte anterior si l’habitatge ha estat llogat en els darrers cinc anys.
Si la renda del contracte anterior és superior al valor fixat per l’índex de referència, el gran tenidor haurà d’aplicar obligatòriament el preu de l’índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà la determinada per l’índex de referència estatal.

Si la propietat NO pertany a un gran tenidor → El preu del lloguer s’ha de fixar segons l’última renda aplicada en un contracte vigent en els darrers cinc anys. Això no obstant, si l’índex de referència estatal estableix un preu inferior, el propietari pot optar voluntàriament per aplicar el preu de l’índex, però no hi està obligat.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d’arrendament, la renda serà la determinada per l’índex de referència estatal.
Tant grans tenidors com petits propietaris han de complir amb aquesta regulació del lloguer a les zones declarades tensionades. L’incompliment d’aquestes limitacions pot derivar en sancions, però aquestes ja estaven establertes a la Llei 12/2023 i no depenen de la ratificació del Reial decret llei 1/2025.
Impacte i aplicació de la nova regulació del lloguer el 2025
La nova regulació del lloguer ha suposat canvis significatius a la legislació estatal, amb l’objectiu de reforçar la protecció dels llogaters i establir mesures de control més estrictes a les zones tensionades.
A nivell estatal, el Reial decret llei 1/2025 manté les disposicions existents sobre preus del lloguer, prorroga la suspensió de desnonaments i estableix un nou aval per a llogaters vulnerables.
Els propietaris, llogaters i professionals del sector han de conèixer detalladament aquestes modificacions per evitar sancions en el lloguer i garantir el compliment de la normativa vigent.
Per qualsevol consulta, és recomanable assessorament legal especialitzat per adaptar-se correctament a les noves disposicions legals.
Si necessita assistència professional, pot consultar els nostres serveis de lloguer a Barcelona o sol·licitar-nos informació mitjançant del nostre formulari de contacte.