El año 2025 ha traído importantes cambios con la nueva regulación del alquiler, que ha supuesto la aprobación de dos normativas clave: el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, de ámbito estatal, y el Decreto Ley 1/2025 de Cataluña, aplicable exclusivamente en esta comunidad autónoma.
En este artículo, analizamos la nueva regulación del alquiler del Real Decreto-ley 1/2025, que introduce nuevas medidas en la protección de inquilinos en situación de vulnerabilidad y mecanismos de garantía en el alquiler. Aunque no modifica la regulación de precios en zonas tensionadas, ya establecida en la Ley 12/2023, sí refuerza otras áreas clave del mercado del alquiler. No obstante, también recordaremos cómo funciona actualmente la regulación de precios en estas zonas, dado su impacto en el mercado de arrendamientos.
Por otro lado, el Decreto Ley 1/2025 de Cataluña, que establece un régimen sancionador específico para esta comunidad, será analizado en un artículo aparte, donde detallaremos sus implicaciones y las sanciones adicionales que introduce en el mercado del alquiler catalán.
Aprobación y ratificación de la nueva regulación del alquiler
Tras la derogación del anterior Decreto Ómnibus, cuyo análisis detallamos en un artículo previo del blog, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 1/2025 como parte de la nueva regulación del alquiler, con el objetivo de garantizar la estabilidad del mercado y reforzar el control sobre los arrendamientos.
Aunque ya está en vigor, su aplicación definitiva dependerá de su convalidación en un plazo máximo de 30 días. En este período, el Congreso de los Diputados deberá ratificarlo para que siga vigente. En caso contrario, la normativa perdería su efecto y dejaría de aplicarse. Hasta entonces, se mantiene plenamente en vigor.
Aspectos destacados de la nueva regulación del alquiler
El mercado del alquiler en España sigue regulado por distintas normativas que establecen medidas de control, especialmente en zonas tensionadas y en la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Mientras que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, introdujo límites en la fijación de rentas en determinadas áreas, la nueva regulación del alquiler del Real Decreto-ley 1/2025 incorpora otras disposiciones, como la suspensión de desahucios en casos específicos y la creación de un aval estatal para garantizar el pago del alquiler.
A continuación, detallamos los aspectos más relevantes que afectan al alquiler a nivel estatal y que se mantienen vigentes con la nueva regulación.
1. Medidas clave en la nueva regulación del alquiler a nivel estatal
El Real Decreto-ley 1/2025, en vigor desde el 29 de enero de 2025, amplía las garantías para inquilinos en situación de vulnerabilidad mediante la prórroga de la suspensión de desahucios y la creación de un aval estatal. A continuación, detallamos estas medidas y su impacto en el mercado del alquiler.
1.1 Suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables
El Real Decreto-ley 1/2025, con su nueva regulación del alquiler, prórroga hasta diciembre de 2025 la suspensión de los desahucios en determinados casos de vulnerabilidad económica, con diferencias según el tipo de propietario.
Si el propietario es un gran tenedor
🔹 No podrá desalojar al inquilino vulnerable mientras dure la prórroga, salvo que pueda demostrar que el impago del alquiler le genera un perjuicio económico grave.
🔹 Si el desahucio es por finalización del contrato, también se suspende en caso de vulnerabilidad, salvo que el propietario necesite la vivienda para sí mismo o un familiar.
Si el propietario NO es un gran tenedor
🔹 La suspensión de desahucios no se aplica automáticamente.
🔹 El juez puede evaluar la situación del propietario y del inquilino y decidir si concede o no la suspensión en función del caso concreto.
Decisión judicial sobre la suspensión de desahucios
En ambos casos, los juzgados tendrán la última palabra para determinar si el desahucio queda suspendido y bajo qué condiciones. En el caso de los grandes tenedores, evaluarán si existe un perjuicio económico grave que justifique la reanudación del proceso, mientras que en los pequeños propietarios analizarán la situación específica de ambas partes antes de decidir.
Compensaciones económicas para propietarios afectados
Los propietarios afectados por la suspensión de desahucios en situaciones de vulnerabilidad pueden solicitar compensaciones económicas al Estado.
🔹 Esta medida, no está contemplada en la nueva regulación del alquiler, dado que fue establecida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, y posteriormente prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, extendiendo el plazo para presentar solicitudes hasta el 31 de enero de 2025.
El importe de la compensación puede incluir:
✔ La renta impagada durante el período de suspensión.
✔ Gastos corrientes asumidos por el propietario (comunidad, impuestos, suministros).
✔ Otros perjuicios económicos justificados.
Procedimiento para solicitar la compensación
Los propietarios deben presentar la solicitud ante el órgano competente de su comunidad autónoma, adjuntando la documentación que acredite la suspensión del desahucio y el perjuicio económico sufrido.
1.2 Nueva regulación del alquiler con el aval estatal para garantizar el pago de la renta
El decreto introduce una línea de avales estatales como parte de la nueva regulación del alquiler 2025, para garantizar el pago del alquiler en caso de impago por parte del inquilino.
🔹 Está dirigido a jóvenes menores de 35 años y personas en situación de vulnerabilidad.
🔹 La cobertura del aval incluye el importe máximo del índice de referencia estatal.
🔹 Además, protege a los propietarios frente a posibles daños en la vivienda.
El desarrollo reglamentario posterior determinará las condiciones exactas de acceso a este aval y los requisitos adicionales que deberán cumplir los beneficiarios.
1.3 Regulación de precios en zonas tensionadas (vigente desde la Ley 12/2023)
El Real Decreto-ley 1/2025 no modifica la regulación del alquiler en cuento a los precios en las zonas tensionadas, ya que esta normativa fue establecida previamente en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y sigue plenamente vigente. Sin embargo, dado que el control de precios es un aspecto clave en el mercado del alquiler, conviene recordar cómo funciona este sistema y qué obligaciones tienen los propietarios en estas áreas.
Hay que recordar que este decreto es de aplicación en toda España, aunque las medidas de contención de rentas solo afectan a las zonas tensionadas, que deben ser declaradas por las comunidades autónomas.
🔹 Si la propiedad pertenece a un gran tenedor (persona física o jurídica con 5 o más viviendas en propiedad en una zona tensionada) → El precio del alquiler debe ser el menor de los siguientes valores:
✔ El importe resultante de aplicar el índice de referencia estatal.
✔ La actualización de la renta del contrato anterior si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años.
Si la renta del contrato anterior es superior al valor fijado por el índice de referencia, el gran tenedor deberá aplicar obligatoriamente el precio del índice.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la determinada por el índice de referencia estatal.
🔹 Si la propiedad NO pertenece a un gran tenedor → El precio del alquiler debe fijarse según la última renta aplicada en un contrato vigente en los últimos cinco años. No obstante, si el índice de referencia estatal establece un precio inferior, el propietario podrá optar voluntariamente por aplicar el precio del índice, pero no está obligado.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la determinada por el índice de referencia estatal.
Tanto grandes tenedores como pequeños propietarios deben cumplir con esta regulación del alquiler en las zonas declaradas tensionadas. El incumplimiento de estas limitaciones puede derivar en sanciones, pero estas ya estaban establecidas en la Ley 12/2023 y no dependen de la ratificación del Real Decreto-ley 1/2025.
1.3 Regulación de precios en zonas tensionadas (vigente desde la Ley 12/2023)
El Real Decreto-ley 1/2025 no modifica la regulación del alquiler en cuento a los precios en las zonas tensionadas, ya que esta normativa fue establecida previamente en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y sigue plenamente vigente. Sin embargo, dado que el control de precios es un aspecto clave en el mercado del alquiler, conviene recordar cómo funciona este sistema y qué obligaciones tienen los propietarios en estas áreas.
Hay que recordar que este decreto es de aplicación en toda España, aunque las medidas de contención de rentas solo afectan a las zonas tensionadas, que deben ser declaradas por las comunidades autónomas.
🔹 Si la propiedad pertenece a un gran tenedor (persona física o jurídica con 5 o más viviendas en propiedad en una zona tensionada) → El precio del alquiler debe ser el menor de los siguientes valores:
✔ El importe resultante de aplicar el índice de referencia estatal.
✔ La actualización de la renta del contrato anterior si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años.
Si la renta del contrato anterior es superior al valor fijado por el índice de referencia, el gran tenedor deberá aplicar obligatoriamente el precio del índice.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la determinada por el índice de referencia estatal.
🔹 Si la propiedad NO pertenece a un gran tenedor → El precio del alquiler debe fijarse según la última renta aplicada en un contrato vigente en los últimos cinco años. No obstante, si el índice de referencia estatal establece un precio inferior, el propietario podrá optar voluntariamente por aplicar el precio del índice, pero no está obligado.
Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, la renta será la determinada por el índice de referencia estatal.
Tanto grandes tenedores como pequeños propietarios deben cumplir con esta regulación del alquiler en las zonas declaradas tensionadas. El incumplimiento de estas limitaciones puede derivar en sanciones, pero estas ya estaban establecidas en la Ley 12/2023 y no dependen de la ratificación del Real Decreto-ley 1/2025.
Impacto y aplicación de la nueva regulación del alquiler en 2025
La nueva regulación del alquiler ha supuesto cambios significativos en la legislación estatal, con el objetivo de reforzar la protección de los inquilinos y establecer medidas de control más estrictas en las zonas tensionadas.
A nivel estatal, el Real Decreto-ley 1/2025 mantiene las disposiciones existentes sobre precios del alquiler, prorroga la suspensión de desahucios y establece un nuevo aval para inquilinos vulnerables.
Los propietarios, inquilinos y profesionales del sector deben conocer en detalle estas modificaciones para evitar sanciones en el alquiler y garantizar el cumplimiento de la normativa vigente.
Para cualquier consulta, es recomendable asesoramiento legal especializado para adaptarse correctamente a las nuevas disposiciones legales.
Si necesita asistencia profesional, puede consultar nuestros servicios de alquiler en Barcelona o solicitarnos información a través de nuestro formulario de contacto.
