Cataluña ha dado un paso más allá en la regulación del mercado del alquiler con la aprobación del Decreto Ley 1/2025, que introduce un régimen sancionador específico para garantizar el cumplimiento de la normativa de precios en zonas tensionadas. Esta nueva legislación no solo refuerza los límites en la fijación de rentas, sino que también endurece las sanciones en el alquiler para los arrendadores que incumplan la publicidad y formalización de contratos de alquiler.
Si bien esta normativa se aplica exclusivamente en Cataluña, a nivel estatal el Real Decreto-ley 1/2025 también ha traído cambios relevantes en materia de alquiler. En nuestro artículo Nueva regulación del alquiler 2025: Cambios en la normativa estatal, analizamos las medidas introducidas por esta ley, enfocadas en la protección de inquilinos y el refuerzo de garantías en los contratos de arrendamiento.
Aplicación y vigencia de la nueva normativa en Cataluña
El Decreto Ley 1/2025 de Cataluña, publicado el 29 de enero de 2025, introduce un régimen sancionador para reforzar el cumplimiento de la regulación del mercado del alquiler en zonas tensionadas. Esta normativa establece sanciones económicas por incumplimientos en la fijación de rentas, la formalización de contratos y la publicidad de los arrendamientos, con el objetivo de garantizar la transparencia y el acceso a la vivienda a precios regulados.
Aunque el decreto, impulsado por la Generalitat de Cataluña, entró en vigor el mismo día de su publicación, su aplicación definitiva está sujeta a convalidación por el Parlament de Catalunya en un plazo máximo de 30 días. Si no se ratifica dentro de este período, dejará de aplicarse y perderá su efecto.
En este artículo, analizamos las sanciones en el alquiler establecidas por esta normativa, los límites en la fijación de precios y los supuestos en los que se permite incrementar la renta del alquiler.
1. Ámbito de aplicación del régimen sancionador
El Decreto Ley 1/2025 de Cataluña aplica exclusivamente a los alquileres de vivienda habitual dentro del territorio catalán. Se enfoca en reforzar las obligaciones de propietarios y agentes inmobiliarios, con sanciones económicas para quienes incumplan la normativa vigente.
Las medidas establecidas en esta ley complementan y refuerzan la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que regula los precios del alquiler en zonas tensionadas y otras disposiciones estatales en materia de arrendamientos.
2. Sanciones en el alquiler por superar el precio máximo permitido
El Decreto Ley 1/2025 de Cataluña introduce un nuevo régimen sancionador para los contratos de alquiler en zonas de mercado residencial tensionado. El nuevo decreto refuerza y amplía el régimen sancionador ya establecido en la Ley 12/2023, estableciendo sanciones en el alquiler específicas para Cataluña y mejorando los mecanismos de control.
2.1 Límite del 30% en la renta máxima permitida
El Decreto Ley 1/2025 de Cataluña introduce un régimen sancionador para garantizar el cumplimiento de la regulación de precios en zonas tensionadas, modificando para ello la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, que es una normativa autonómica de Cataluña.
Este decreto introduce sanciones para los arrendadores que superen el 30% del importe máximo permitido en los alquileres regulados en zonas tensionadas.
🔹 Infracción muy grave: Si el precio del alquiler supera en más del 30% la renta máxima permitida.
🔹Infracción grave: Si el precio del alquiler supera hasta un 30% la renta máxima permitida.
3. ¿Cuándo se puede incrementar el precio del alquiler?
Si bien la normativa establece un límite máximo en la fijación de rentas, también contempla casos en los que se puede justificar un incremento del alquiler por determinados factores.
Estos incrementos deben cumplir con lo establecido en la disposición transitoria séptima de la Ley 12/2023 y la regulación vigente en Cataluña.
3.1 Casos en los que se puede aumentar la renta del alquiler
Resumen de Incrementos Permitidos
| Situación | Porcentaje Máximo de Incremento | Normativa Aplicable |
|---|---|---|
| Mejoras en eficiencia energética (30% ahorro) | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.b |
| Obras de rehabilitación integral | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.a |
| Mejoras de accesibilidad | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.c |
| Contratos de larga duración (10 años o más) | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.d |
| Obras de mejora no obligatorias | Sin límite específico, salvo zonas tensionadas (máx. 10%) | LAU, art. 19 (zona no tensionada). Ley 12/2023 art. 17.6 y 17.7 (zona tensionada) |
| Exceder en más del 30% la renta máxima permitida en zonas tensionadas | Prohibido y sancionado | Decreto Ley 1/2025, art. 12 |
Para una explicación más detallada sobre los incrementos permitidos en la renta del alquiler y los límites aplicables según la normativa vigente, puede consultar el artículo Incremento del alquiler – Límites y condiciones según la normativa vigente, donde se analizan en profundidad los supuestos en los que se puede actualizar la renta, las normativas que los regulan y las restricciones establecidas en función de la ubicación del inmueble y las características del contrato.
4. Otras sanciones en el alquiler establecidas por el Decreto Ley 1/2025
Además de las sanciones en el alquiler por superar la renta máxima permitida, el Decreto Ley 1/2025 introduce nuevas infracciones relacionadas con la publicidad de los alquileres, la formalización de contratos y la transparencia en la información.
4.1 Sanciones en el alquiler por publicidad engañosa
Los anuncios de viviendas en zonas tensionadas deben incluir información obligatoria para garantizar la transparencia en el mercado inmobiliario.
Si un propietario o una agencia inmobiliaria omite información clave en la publicidad del alquiler, se considera una infracción grave y puede ser sancionado.
🔹 Información obligatoria en los anuncios de alquiler:
✔ Precio del contrato anterior, si la vivienda ha estado alquilada en los últimos 5 años.
✔ Índice de referencia de precios, cuando el inmueble se sitúe en una zona tensionada.
✔ Condición de gran tenedor del propietario (si corresponde).
✔ Condición del inmueble y régimen aplicable, indicando si la vivienda está sujeta a algún tipo de protección pública.
✔ Cualquier gasto adicional que deba ser asumido por el arrendatario, especificando su concepto y cuantía (por ejemplo, gastos de comunidad, suministros u otros importes exigibles).
Sanción por incumplimiento: Hasta 3.000 euros.
4.2 Sanciones en el alquiler por contratos fraudulentos de temporada
Se sanciona el uso fraudulento de los contratos de alquiler de temporada para eludir la regulación de precios en zonas tensionadas.
🔹 Si se usa un contrato de temporada de forma fraudulenta se considera infracción grave.
Sanción en el alquiler por contratos fraudulentos: Hasta 900.000 € en los casos más graves.
4.3 Sanciones por cobrar gastos de gestión al inquilino
En los contratos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos siempre por el arrendador, sin importar si es un gran tenedor o un pequeño propietario.
🔹 Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato:
✔ Deben ser asumidos por el arrendador.
✔ Si el propietario impone estos gastos al inquilino, la sanción recaerá sobre él.
✔ Si una agencia inmobiliaria cobra estos gastos, también podrá ser sancionada.
Sanción por incumplimiento: Hasta 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción y la reincidencia.
5. Supervisión e inspecciones del mercado del alquiler en Cataluña
La Generalitat de Cataluña ha reforzado los mecanismos de control para garantizar el cumplimiento de la normativa.
Las administraciones podrán realizar:
✔ Supervisión de anuncios en portales inmobiliarios.
✔ Revisión documental de contratos de arrendamiento.
✔ Investigación de posibles fraudes tras denuncias de inquilinos.
Impacto del régimen sancionador en el alquiler en Cataluña
El Decreto Ley 1/2025 de Cataluña refuerza el control del mercado del alquiler en esta comunidad autónoma mediante un régimen sancionador que penaliza los incumplimientos en la fijación de rentas y la transparencia en la contratación.
🔹Aspectos clave para tener en cuenta y evitar las sanciones en el alquiler:
✔ Se establecen sanciones económicas por superar el 30% del precio máximo permitido.
✔ Se sanciona el uso fraudulento de contratos de temporada.
✔ Se establecen sanciones por omitir información obligatoria en los anuncios de alquiler.
✔ Se penaliza el cobro indebido de gastos de gestión inmobiliaria al inquilino.
Con esta nueva regulación, la Generalitat busca mayor transparencia y protección para los inquilinos, asegurando que los propietarios y agencias inmobiliarias cumplan con la normativa vigente.
