El incremento del alquiler en España está sujeto a una estricta regulación que define los casos en los que la renta puede actualizarse, los límites aplicables y las normativas que los regulan. Con la entrada en vigor de nuevas leyes estatales y autonómicas, se han establecido restricciones en zonas de mercado residencial tensionado y se han fijado sanciones para los incumplimientos.
En este artículo, analizamos en qué circunstancias se puede aumentar la renta del alquiler, qué porcentajes están permitidos y qué normativas rigen este proceso. Si deseas conocer también el régimen sancionador en Cataluña por incumplimientos en la fijación de rentas o la publicidad de los alquileres, puedes consultar nuestro artículo Sanciones en el alquiler en Cataluña: Nuevo régimen sancionador del Decreto Ley 1/2025, donde analizamos en detalle las sanciones económicas y las medidas aplicables en zonas tensionadas.
1. Regulación del incremento del alquiler en zonas tensionadas
Normativa: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
🔹 Artículo 17.6 y 17.7: En las zonas de mercado residencial tensionado, el incremento del alquiler en un nuevo contrato no puede superar la última renta pactada en los últimos cinco años, salvo en los casos permitidos.
🔹 Excepciones: Se permite un incremento máximo del 10% sobre la última renta cuando concurran circunstancias justificadas (detalladas en el apartado siguiente).
🔹 Arrendadores considerados “grandes tenedores”: Si el arrendador es un gran tenedor (persona física o jurídica con 5 o más viviendas en propiedad en una zona tensionada), la renta inicial no podrá superar el índice de precios de referencia que establezca la Administración.
2. Casos en los que se permite un incremento del alquiler y sus límites
A pesar de la limitación general en zonas tensionadas, la Ley 12/2023 contempla casos en los que el incremento del alquiler puede llegar hasta un máximo del 10% sobre la última renta pactada. Estos casos son:
2.1. Obras de rehabilitación y eficiencia energética
🔹 Normativa: Ley 12/2023, art. 17.6.a y 17.6.b.
🔹 Incremento permitido: Hasta un 10% si en los dos años anteriores se han realizado mejoras que:
✔ Constituyan una rehabilitación integral conforme al Reglamento del IRPF.
✔ Generen un ahorro energético del 30% o más, certificado mediante documentos oficiales.
2.2. Mejoras de accesibilidad
🔹 Normativa: Ley 12/2023, art. 17.6.c.
🔹 Incremento permitido: Hasta un 10% si se han ejecutado obras de mejora de accesibilidad en la vivienda arrendada en los dos años anteriores.
2.3. Contratos de larga duración
🔹 Normativa: Ley 12/2023, art. 17.6.d.
🔹 Incremento permitido: Hasta un 10% si el contrato tiene una duración mínima de 10 años o si se pacta una prórroga potestativa para el arrendatario.
3. Incremento del alquiler por obras de mejora en viviendas
Normativa: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
🔹 Artículo 19: La LAU permite elevar la renta cuando el arrendador realice obras de mejora no obligatorias en la vivienda.
🔹 Cálculo del incremento: El aumento de la renta puede calcularse en base a la inversión realizada, utilizando una fórmula de amortización ajustada.
🔹 Excepción en zonas tensionadas: Aunque la LAU permite estos incrementos, en zonas tensionadas la Ley 12/2023 impone un límite del 10%.
4. Sanciones por superar el límite del 30% en el incremento del alquiler
Normativa: Decreto Ley 1/2025 de Cataluña
🔹 Artículo 12: Cataluña ha reforzado el control del incremento del alquiler con sanciones específicas para los arrendadores que superen en más de un 30% el precio máximo permitido en zonas tensionadas.
🔹 Sanciones aplicables:
✔ Sanciones económicas.
✔ Posible devolución de los importes cobrados en exceso al inquilino.
🔹 Complementariedad con la Ley 12/2023: Este decreto no modifica la normativa estatal, sino que refuerza su aplicación con medidas sancionadoras.
Resumen de Incrementos Permitidos
| Situación | Porcentaje Máximo de Incremento | Normativa Aplicable |
|---|---|---|
| Mejoras en eficiencia energética (30% ahorro) | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.b |
| Obras de rehabilitación integral | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.a |
| Mejoras de accesibilidad | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.c |
| Contratos de larga duración (10 años o más) | 10% | Ley 12/2023, art. 17.6.d |
| Obras de mejora no obligatorias | Sin límite específico, salvo zonas tensionadas (máx. 10%) | LAU, art. 19 (zona no tensionada). Ley 12/2023 art. 17.6 y 17.7 (zona tensionada) |
| Exceder en más del 30% la renta máxima permitida en zonas tensionadas | Prohibido y sancionado | Decreto Ley 1/2025, art. 12 |
5. ¿Cómo afecta la Ley 18/2007 de Cataluña al incremento del alquiler?
Aunque la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, establece el marco general del derecho a la vivienda en Cataluña, su impacto en el incremento del alquiler es limitado.
🔹 En materia de actualización de rentas, su aplicación queda supeditada a la LAU y la Ley 12/2023, sin introducir regulaciones adicionales.
6. Actualización del alquiler según el IPC o índice oficial
🔹 Normativa aplicable: Ley 12/2023 y Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
🔹 Diferencia con el incremento del alquiler: La actualización anual de la renta con el IPC o el índice oficial no se considera un incremento del alquiler en los términos del artículo 17.6 de la Ley 12/2023, sino un ajuste basado en la inflación.
🔹 Límites aplicables:
✔ Hasta el 31 de diciembre de 2024, la actualización de la renta no puede superar el 3%, incluso si el contrato establece otra fórmula de actualización, tanto en zonas tensionadas como no tensionadas.
✔ A partir de 2025, se aplicará un nuevo índice de actualización de rentas para todas las zonas, tanto tensionadas como no tensionadas, determinado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en lugar del IPC.
Conclusión sobre el incremento del alquiler y su marco normativo
El incremento del alquiler en España ha sido objeto de una regulación más estricta con la aprobación de la Ley 12/2023, que establece límites en las zonas tensionadas y permite aumentos únicamente en circunstancias específicas. Esta normativa ha redefinido las condiciones bajo las cuales se puede actualizar la renta de un arrendamiento, introduciendo restricciones para evitar subidas abusivas y garantizar el acceso a la vivienda en condiciones asequibles.
A pesar de estas limitaciones, la ley contempla incrementos permitidos cuando se realizan obras de rehabilitación, mejoras en eficiencia energética, accesibilidad o cuando se firman contratos de larga duración. En estos casos, la actualización de la renta puede alcanzar un máximo del 10%, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. En zonas no tensionadas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la referencia principal para los incrementos relacionados con obras de mejora, aunque dentro de los márgenes fijados por la regulación estatal.
En Cataluña, la regulación ha ido un paso más allá con la entrada en vigor del Decreto Ley 1/2025, que introduce un régimen sancionador específico para los arrendadores que incumplan los límites de renta en zonas tensionadas. Esta normativa no solo impone sanciones económicas, sino que también refuerza las medidas de control sobre la publicidad de los alquileres, la formalización de contratos y la aplicación de los precios de referencia establecidos por la Administración.
🔹 Resumen del marco normativo actual:
✔ Ley 12/2023: Principal referencia en la regulación del alquiler en España, con límites específicos en zonas tensionadas.
✔ LAU: Sigue vigente para la actualización de rentas en zonas no tensionadas, aunque supeditada a los límites de la ley estatal.
✔ Decreto Ley 1/2025 (Cataluña): Refuerza la regulación con sanciones más severas para quienes superen los límites de renta permitidos.
En conclusión, el mercado del alquiler está experimentando una transformación profunda, con normativas que buscan controlar el incremento del alquiler y evitar abusos en la fijación de precios. Estas medidas refuerzan la protección de los inquilinos y garantizan un mayor equilibrio en el acceso a la vivienda.
Si desea profundizar en la normativa estatal vigente, puede leer nuestro artículo Nueva regulación del alquiler 2025: Cambios en la normativa estatal, donde analizamos en detalle el Real Decreto-ley 1/2025 y sus implicaciones en la protección de inquilinos y garantías en el alquiler.
